Author: admin

Mặc dù chưa thể trở lại thời “hoàng kim”, tuy nhiên, theo chuyên gia, khi những chính sách về bất động sản đã ban hành được thẩm thấu sẽ trở thành động lực thúc đẩy thị trường này trong năm 2024…

Theo báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng, nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng, nhưng 6 tháng cuối năm, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư… có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.

Thị trường đã có thêm sự nhộn nhịp bởi việc chạy đua của một số dự án, cùng các chương trình mở bán quy mô lớn vốn đã vắng bóng trong thời gian trước đó. Nguồn cung và giao dịch đã có sự cải thiện, tổng nguồn cung cả năm 2023 đạt 55.329 nghìn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022.

Riêng với phân khúc nhà ở xã hội, 46 dự án được hoàn thành với 20.210 căn, tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý. Mặc dù nguồn cung nhà ở sơ cấp đưa vào thị trường vẫn còn “nhỏ giọt”, tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung căn hộ từ các dự án mới đã góp phần làm “ấm” thị trường.

Để có những kết quả tích cực đã nêu, năm 2023, có tất cả 22 chính sách từ phía Chính phủ, cơ quan, ban, ngành đã được ban hành. Trong đó, nổi bật nhất là Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, đã trở thành “chiếc phao cứu trợ” cho doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, có thể kể đến việc giảm lãi suất cho vay; chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ tiếp tục được triển khai.

Đặc biệt, hiệu quả đậm nét nhất trong tháo gỡ chính sách, cải thiện môi trường pháp lý có thể kể đến hàng loạt các Dự án Luật (sửa đổi) được thông qua như: Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Đất đai (sửa đổi)…

Các chính sách này không chỉ giúp thị trường bất động sản khởi sắc trong những tháng cuối năm 2023 mà còn là tiền đề để thúc đẩy phát triển trong năm 2024.

Nhìn nhận về thực tế đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường bất động sản sẽ được nâng lên. Bên cạnh đó, các thay đổi trong các chính sách tuy chưa được áp dụng, nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và lấy lại tinh thần cho chặng đường 2024 sắp tới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024, nhưng chắc chắn năm 2024 chính là “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thì “niềm tin” của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm…

Còn theo chuyên gia kinh tế – TS. Nguyễn Minh Phong, năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn “bĩ cực” nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực cả về tổng cung và tổng cầu. Quý I và quý II/2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023.

Nhưng phải từ cuối quý III trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt khi các cơ chế, chính sách, đặc biệt liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn các tác động tích cực đến thị trường. Phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024.

Cũng nhìn nhận về thị trường bất động sản năm 2024, TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia cho hay, đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi tích cực khi có tới 5 trợ lực như: kinh tế vĩ mô tiếp tục được dự báo ổn định; nguồn vốn cho bất động sản đang trở lại khi lãi suất trên đà giảm, doanh nghiệp đã giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần được khai thông.

Việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng đang được Nhà nước quan tâm thực hiện; hành lang pháp lý bất động sản dần hoàn thiện; các vướng mắc về pháp lý dự án, quy hoạch dần được tháo gỡ sẽ giúp nguồn cung sản phẩm tăng lên, tạo cơ sở để giảm giá một số phân khúc bất động sản nhất định phù hợp với nhu cầu của người dân.

Từ đó, vị chuyên gia này nhận định, sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn từ đầu quý II/2024 khi các chính sách hỗ trợ ngấm sâu hơn.

Được biết, trong năm 2023, dòng vốn cho thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực, vốn FDI vào bất động sản đạt gần 5 tỷ USD, dòng vốn trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 77.000 tỷ đồng (tăng 15% so với cùng kỳ năm 2022, chiếm tỷ trọng 29%). Bên cạnh đó, vốn tín dụng vào thị trường bất động sản vẫn tăng khoảng 9%.

Mời xem thêm: Khối ngoại vẫn dành sự quan tâm tới thị trường địa ốc Việt Nam

Trong bối cảnh hoạt động đầu tư địa ốc tại châu Á – Thái Bình Dương có phần ảm đạm, thị trường Việt Nam vẫn là một điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với khối ngoại.

Nhà đầu tư ngoại vẫn “nhắm” Việt Nam

Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong tháng 1/2024, các doanh nghiệp ngoại đã đầu tư 15/21 ngành kinh tế quốc dân tại Việt Nam. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 1,27 tỷ USD, chiếm 53,9 % tổng vốn đầu tư đăng ký và gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Vào quý IV/2023, thị trường địa ốc Việt Nam đã chứng kiến những pha rót vốn lên tới hàng trăm triệu USD từ các doanh nghiệp nước ngoài. Riêng với lĩnh vực bất động sản công nghiệp, Tập đoàn Hyosung (Hàn Quốc) là một trong những doanh nghiệp đầu tư mạnh tay nhất khi chi tới 720 triệu USD để xây dựng nhà máy sản xuất sợi và vật liệu carbon tại khu công nghiệp Phú Mỹ II (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu). Ngoài ra, Tập đoàn Deli (Trung Quốc) cũng đã bỏ ra 270 triệu USD để làm nhà máy sản xuất thiết bị văn phòng tại khu công nghiệp Đại An mở rộng (tỉnh Hải Dương).

Bên cạnh đó, lĩnh vực bất động sản nhà ở cũng ghi nhận nhiều thương vụ M&A (mua bán và sáp nhập) “bom tấn” ngay trong quý cuối của năm 2023. Chẳng hạn như việc CapitaLand (Singapore) mua 56.208 m2 đất tại dự án Vinhomes Smart City (Hà Nội) hay Sycamore Company (Singapore) mua 18,9 ha đất tại Bình Dương từ tay Becamex IDC.

Trao đổi với Báo Đầu tư, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, cho biết khẩu vị đầu tư của các doanh nghiệp ngoại đang tương đối đa dạng, từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến các dự án đất thương mại – dịch vụ. Tuy nhiên, “món ăn khoái khẩu” của các đơn vị này vẫn là những dự án nhà ở (thấp tầng và cao tầng). Đây là phân khúc được chú trọng nhất vì sở hữu tính thanh khoản cao.

“Các dự án nhà ở tại những thành phố lớn, tập trung đông dân cư, có nhiều tòa nhà văn phòng, nhiều nhà máy, xí nghiệp bao quanh luôn là các điểm ‘nóng’ đầu tư, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM. Ngoài ra, các tỉnh xung quanh vùng ven như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng nhận về rất nhiều sự quan tâm”, ông Phan Xuân Cần cho biết.

Không chỉ vậy, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang dần “tan băng” khi lượng khách nước ngoài đến Việt Nam đang tăng tiến theo từng tháng. Dẫu vậy, các ông lớn vẫn trong trạng thái cẩn trọng để nghe ngóng thêm tình hình.

“Tôi hy vọng tới năm 2024, thị trường M&A sẽ sôi động trở lại. Thành quả này sẽ sớm đạt được khi các yếu tố pháp lý được tháo gỡ, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức được có hiệu lực trong thời gian tới. Bản thân các nhà đầu tư ngoại cũng đang theo dõi cách các bộ luật này tác động tới thị trường”, ông Phan Xuân Cần nhận định.

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, những nhà đầu tư ngoại đến từ khu vực Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và Hong Kong là những vị khách “quen mặt” trong thị trường M&A. Khi đặt lên bàn cân so sánh giữa biên độ lợi nhuận và chi phí tài chính , rủi ro lạm phát, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, ở góc độ vĩ mô, tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings mới đây đã nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia dài hạn của Việt Nam từ mức BB lên mức BB+, với nhận định triển vọng ở mức ổn định. Trong năm 2024, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt mức 6 – 6.5%. Con số này căn cứ vào mức đầu tư nước ngoài ổn định và các nỗ lực của chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn của ngành bất động sản, tăng đầu tư công và điều hành các chính sách kinh tế kịp thời để kích thích tăng trưởng.

Bức tranh thị trường châu Á – Thái Bình Dương

Xét trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC), những khó khăn, thách thức vẫn tiếp đeo bám hoạt động đầu tư bất động sản . Tính riêng trong quý IV/2023,  tổng khối lượng đầu tư địa ốc tại APAC rơi vào khoảng 31,8 tỷ USD, giảm 23,2% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Trung Quốc, chính quyền các cấp đang không ngừng tìm cách để cải thiện tình trạng bi đát của thị trường bất động sản. Mới đây, Ngân hàng Nhân dân nước này đã hạ lãi suất vay liên ngân hàng và ban hành các quy định mới để tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn nhà băng của những doanh nghiệp địa ốc.

Dẫu vậy, tâm lý các nhà đầu tư vẫn chưa được cải thiện. Chỉ số bất động sản đại lục Hang Seng đã giảm tới 12,81% trong một tháng qua. Phía Savills cũng đánh giá mức độ quan tâm của khối ngoại tới thị trường tỷ dân đã có sự giảm sút so với thường lệ.

Bên cạnh đó, khối lượng đầu tư bất động sản tại Hong Kong, Hàn Quốc và Singapore cũng tiếp tục giảm trong quý cuối của năm 2023. Nguyên nhân xuất phát từ việc chi phí tài chính tăng cao và khoảng cách lớn giữa kỳ vọng của người mua cũng như bên bán.

Riêng với Nhật Bản, quốc gia này được kỳ vọng sẽ tiếp tục là tâm điểm đầu tư nhờ việc được hưởng lợi từ chính sách tiền tệ linh hoạt, sự suy yếu của đồng yên và đà phát triển du lịch mạnh mẽ. Mặc dù lượng tiền đổ về phân khúc văn phòng và nhà ở đã suy giảm nhưng khối lượng đầu tư vẫn ở mức tích cực nhờ thị trường bán lẻ và khách sạn phát triển. Đây là hai phân khúc hiếm hoi duy trì được mức tăng trưởng lên tới hai con số trong quý IV/2023.

Trong khi đó, đầu tư văn phòng tiếp tục suy giảm do chi phí vay cao và chênh lệch lợi suất lớn. Tuy nhiên, đây vẫn là phân khúc được quan tâm nhất khi chiếm tới 30% khối lượng đầu tư trong khu vực.

Mặt khác, đầu tư công nghiệp lại giảm nhẹ trong quý cuối của năm 2023, do thiếu nguồn cung nhà xưởng. Đồng cảnh ngộ, đầu tư nhà ở tiếp tục trầm lắng, ngoại trừ Úc. Quốc gia này đang được hưởng lợi nhờ số lượng người nhập cư và sinh viên du học ngày càng tăng.

“Các hoạt động đầu tư của khu vực APAC dự kiến sẽ trở nên sôi động hơn vào nửa sau của năm 2024. Trong đó, Nhật Bản và Ấn Độ tiếp tục là hai thị trường thu hút vốn nội địa và nước ngoài mạnh mẽ”, báo cáo của Savills cho biết.

Mời xem thêm: Đầu năm 2024, vốn FDI vào bất động sản tăng mạnh