Author: admin

Năm 2022, thị trường bất động sản dự kiến sẽ nhận được nhiều xung lực tích cực cho sự phục hồi bởi cơ cấu dòng tiền chảy vào thị trường này khá lớn và đa dạng.

Triển vọng nguồn vốn dồi dào

Theo các chuyên gia, bước sang năm 2022, với những tiền đề tốt của năm 2021, thị trường bất động sản sẽ ngày càng hồi phục tốt hơn. Cùng với nhu cầu đầu tư trong năm 2022, thị trường bất động sản còn được nhận định sẽ tăng trưởng mạnh do dòng vốn đổ vào loại hình đầu tư này vẫn rất dồi dào.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh, nguồn vốn bất động sản vẫn dồi dào. Trong đó, tính đến hết quý III/2021, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản là khoảng 2 triệu tỷ VND, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, theo Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, cho vay nhà ở chiếm 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 36%.

Về nguồn vốn tư nhân, đến hết tháng 11/2021, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 6.700 doanh nghiệp, tăng 10,3%; vốn đăng ký 423.000 tỷ đồng, tạo ra 43.400 việc làm. Thị trường ghi nhận 1.250 doanh nghiệp hoạt động trở lại và 1.580 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động.

Về nguồn vốn FDI, tính đến hết tháng 11/2021, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%), đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút FDI. Riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 983 triệu USD (chiếm 22,4%). Về phát hành trái phiếu, tính đến hết tháng 11/2021, toàn thị trường phát hành 436 nghìn tỷ VND; trong đó doanh nghiệp bất động sản xếp thứ 1 (chiếm 45%), thứ 2 là nhóm ngân hàng (chiếm 30%).

Những yếu tố trên góp phần khiến giá bất động sản hầu như không giảm, riêng bất động sản nhà ở còn tăng 5 – 9%, tùy địa bàn. Giá thuê bất động sản khu công nghiệp tăng từ 3 – 18%, tùy địa phương.

Dòng vốn FDI tích cực đổ về thị trường bất động sản. Ảnh minh hoạ.

Trong khi đó, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế phân tích, các quy định siết tín dụng bất động sản ít có ảnh hưởng đến dòng vốn vào thị trường này. Cụ thể, việc siết tín dụng vào thị trường bất động sản, mà cụ thể là động thái của ngân hàng Nhà nước không phải đến giờ mới có, mà đã rục rịch từ khoảng 2 năm trở lại đây thông qua việc tăng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản lên 200%.

“Không phải tất cả tín dụng đổ vào bất động sản đều phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản, mà có khoảng 2/3 trong số đó là cho vay mua nhà, sửa nhà nên việc giảm lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng sẽ kích thích tăng trưởng tín dụng bất động sản …”, TS. Ánh lý giải.

Chuyên gia nói thêm, nguyên nhân thứ hai là giá bất động sản đang tăng rất cao nên các tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo để vay ngân hàng (mà 70 – 80% là bất động sản) cũng có giá trị lớn hơn. Như vậy quy mô vay mượn dựa trên tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo này cũng tăng lên.

“Trong trường hợp này, nếu người ta sử dụng tín dụng ngân hàng làm đòn bẩy đầu tư vào thị trường bất động sản, các quy định của cơ quan quản lý, mà cụ thể ở đây là Ngân hàng Nhà nước, về siết tín dụng bất động sản sẽ có tác dụng rất hạn chế”, TS. Ánh nói.

Ở một góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng: “Nền kinh tế Việt Nam đang có nhiều cơ hội để bứt phá trong giai đoạn 2022 – 2030. Với lĩnh vực bất động sản, dòng tiền chảy vào từ nhiều nguồn, cả từ vốn đầu tư trực tiếp lẫn gián tiếp. Tuy nhiên, dòng vốn sẽ phụ thuộc vào chính sách ưu đãi của mỗi địa phương, quy hoạch tổng thể của từng khu vực mà dòng vốn đầu tư có sự chọn lọc”.

Cũng theo bà Ngọc, quan sát diễn biến dòng vốn đầu tư bất động sản trong những năm qua, không khó để nhận ra tiềm năng, thế mạnh của địa phương, cùng các yếu tố thủ tục hành chính thuận lợi sẽ có cơ hội đón đầu hiệu quả dòng vốn mới.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế.

Thuận lợi và khó khăn của doanh nghiệp bất động sản khi huy động vốn

Để chuẩn bị cho các kế hoạch trong năm mới, huy động vốn bằng trái phiếu, cổ phiếu vẫn đang là “cửa sáng” chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đây là kênh huy động vốn nhiều tiềm năng đi kèm với không ít thách thức cho doanh nghiệp.

Theo ông Lê Vũ Trường, Lãnh đạo Dịch vụ Tư vấn Kế toán Tài chính, EY Đông Dương, ghi nhận từ VCCI và World Bank Group, đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tiêu cực tới 87% doanh nghiệp, chỉ có 11% doanh nghiệp không bị ảnh hưởng và 2% doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực. Đáng chú ý, khó khăn lớn nhất doanh nghiệp phải đối mặt là tiếp cận thị trường và khách hàng, ảnh hưởng tới 50% doanh nghiệp; dòng tiền ảnh hưởng tới 46% doanh nghiệp, lực lượng lao động ảnh hưởng tới 38% doanh nghiệp, đứt gãy chuỗi cung ứng ảnh hưởng tới 33% doanh nghiệp.

Nhận định về các nguồn vốn mà doanh nghiệp tiếp cận trong bối cảnh dịch bệnh, ông Trường đánh giá về kênh phát hành trái phiếu thì lợi thế là không ảnh hưởng đến quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp. Doanh nghiệp huy động được lượng vốn lớn với lãi suất được xác định, có cấu trúc linh hoạt về mục đích sử dụng vốn, kỳ hạn trả gốc, phương thức trả lãi (cố định/thả nổi)… Cùng với đó là sự đa dạng hóa nền tảng nhà đầu tư, làm tiền đề cho kế hoạch huy động vốn của doanh nghiệp trong tương lai. Phát hành trái phiếu còn giúp doanh nghiệp khuếch trương, quảng bá hiệu quả hình ảnh của doanh nghiệp, tạo dựng chuẩn mực và thước đo về doanh nghiệp trên thị trường tài chính

Tuy nhiên, theo ông Trường, hạn chế của phương thức này là chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lớn, có tình hình tài chính minh bạch, có uy tín, có nhu cầu vốn lớn. Phát hành trái phiếu yêu cầu mức độ công bố thông tin cao hơn so với tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó, chi phí vốn (lãi trái phiếu) phát sinh ngay tại ngày phát hành. Điều này có thể khắc phục bằng cách phát hành trái phiếu thành nhiều đợt trong năm.

Về tín dụng ngân hàng, ông Trường cho rằng quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp không bị ảnh hưởng. Tín dụng ngân hàng đáp ứng đa dạng nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp với quy mô và nhu cầu khác nhau. Chi phí vốn phát sinh theo tiến độ sử dụng vốn của dự án nên phù hợp với nhu cầu vốn giải ngân trong thời gian dài.

Tuy nhiên, hạn chế của tín dụng ngân hàng là tính thanh khoản thấp, nguồn cung vốn chỉ phụ thuộc vào ngân hàng Thương mại, phụ thuộc vào chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và từng Ngân hàng Thương mại từng thời kỳ. Ngoài ra, thủ tục giải ngân, giám sát mục đích sử dụng vốn vay của tín dụng ngân hàng chặt chẽ, phức tạp.

Nhiều doanh nghiệp phát hành cổ phiếu để huy động vốn. Ảnh minh hoạ.

Về phát hành cổ phiếu, ông Trường đánh giá, lợi thế của phương thức này là có thể thu được thặng dư vốn, thanh khoản cao. Tuy nhiên, hạn chế là hiệu ứng pha loãng, quyền kiểm soát, sở hữu doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Ngoài ra, chi phí vốn cổ phần cao hơn chi phí vay nợ và yêu cầu khắt khe về đáp ứng yêu cầu minh bạch thông tin.

Nói chung, xét về tỷ trọng, nguồn vốn bất động sản đến từ ngân hàng và trái phiếu vẫn chiếm chủ đạo và quan trọng nhất. Tuy nhiên, thời gian tới có thể nguồn vốn từ hai kênh này sẽ giảm và nguồn vốn liên quan đến hoạt động cổ phiếu sẽ tăng lên. Ngoài ra còn một nguồn vốn tiềm năng nữa đến từ các khách hàng, bởi họ chính là những người mua sản phẩm cuối cùng./.

Theo: Tạp chí Bất động sản

Thị trường bất động sản hiện vẫn ghi nhận mức độ quan tâm gia tăng và mức giá tịnh tiến. Điều đó cho thấy, bất động sản vẫn một kênh đầu tư được yêu thích và nhiều nhà đầu tư vấn đặt niềm tin cho sản phẩm này.

Niềm tin thị trường phục hồi sau dịch rất lớn

Thị trường bất động sản dẫu bị “tổn thương” bởi những diễn biến khốc liệt của làn sóng dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4, nhưng đã nhanh chóng trỗi dậy dẫn dắt thị trường, trong khi những ngành kinh tế khác nhích từng bước chậm chạp để tái phục hồi.

Tại nhiều quốc gia, khi kinh tế dần bước vào giai đoạn mở cửa sau đại dịch cũng là lúc thị trường nhà đất trở nên sôi động với hàng loạt những giao dịch mới. Đơn cử như tại Singapore, ngay khi vaccine Covid-19 được phủ kín, lượng giao dịch và giá nhà tăng đáng kể. Đặc biệt ở những vùng lõi của khu vực trung tâm, giá bất động sản tăng gần 25%.

Hay cuộc khảo sát gần đây của công ty tư vấn bất động sản Duff & Phelps (REAG) tại New York (Mỹ) với 179 chuyên gia bất động sản thương mại quốc tế cho thấy, gần 80% người được hỏi lạc quan về thị trường trong năm 2022 so với đợt dịch tháng 3/2020.

Tương tự tại Việt Nam, trong 2 năm vừa qua, thị trường hình thành một quy luật đáng chú ý là sau mỗi đợt Covid-19, mức độ quan tâm đối với bất động sản được phục hồi và phát triển mạnh mẽ, phản ánh nhu cầu thị trường bất động sản luôn rất cao.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, sau đợt dịch Covid-19 thứ nhất, mức độ quan tâm tới bất động sản tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 mức tăng là 376% và lần thứ 4 là 105%. Điều đó cho thấy, niềm tin của nhà đầu tư, của người quan tâm bất động sản Việt Nam vẫn rất lớn.

Mức độ quan tâm bất động sản các quý trong năm 2021 cao hơn 2019.

Theo các chuyên gia, hậu Covid-19 lần 4, nhu cầu quan tâm tìm mua nhà phố, đất nền tại các vùng phụ cận đang tăng lên. Làn sóng bỏ phố về vườn và xu hướng ngôi nhà thứ hai đang bùng nổ, tiếp sức cho các dự án vùng ven tăng trưởng và thu hút nhiều người quan tâm. Trong đó, dòng sản phẩm nhà phố, đất nền có giá từ 1 – 2 tỷ đồng trong phạm vi cách TP.HCM khoảng 200-300 km sẽ là sản phẩm được săn tìm nhiều và phục hồi giao dịch nhanh sau dịch.

“Đất nền các tỉnh giáp ranh vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên hàng đầu. Có thể không sôi động như giai đoạn đầu năm 2021 nhưng vẫn sẽ có lượng giao dịch đáng kể, đặc biệt tại các địa phương có các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm”, các chuyên gia nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Năm 2021, thị trường bất động sản được ví như chiếc lò xo bị nén chặt chờ cơ hội bật mạnh. Tuy nhiên do tác động của yếu tố ngắn hạn là dịch bệnh cũng như ảnh hưởng của việc siết nguồn cung làm cho sự quan tâm tới thị trường bị nén rất mạnh. Sang năm 2022, chúng ta có thể liên tưởng thị trường bất động sản sẽ “cất cánh” như hình tượng ngôi nhà bay lên cao trong bộ phim “Up”. Tất nhiên thị trường sẽ không tăng đột ngột mà lên dần đều, cung và cầu tốt hơn tạo ra bước phát triển trong giai đoạn “bình thường mới”.

Kịch bản thị trường 2022

Tiếp thêm thêm niềm tin cho nhà đầu tư, nhiều dự báo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy khả năng hồi phục tích cực của thị trường bất động sản trong năm 2022.

Cụ thể, cả VNDirect và MBKE đều có góc nhìn lạc quan khi bàn về kịch bản bất động sản năm 2022 dựa vào tình hình vĩ mô có nhiều dư địa tăng trưởng và động thái gỡ nút thắt pháp lý.

Theo đó, thời điểm thị trường bắt đầu nhịp sôi động trở lại đón dịp cao điểm cuối năm 2021 sẽ là bàn đạp để ngành địa ốc năm 2022 được dự báo phục hồi và đạt nhiều gam màu tươi sáng.

VNDirect tin rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào thời điểm thuận lợi từ năm sau với nguồn cung đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý. Trong khi đó, nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh phát triển.

Đáng chú ý, riêng phân khúc nhà ở trong năm 2022, nhà đầu tư đặt niềm tin vào bệ đỡ vững chắc là: GDP của Việt Nam dự kiến sẽ tăng 7,5%, trong khi đó rủi ro lạm phát là không đáng lo ngại trong hai quý đầu năm. Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức 9,2 – 9,5% tạo thuận lợi cho thị trường phát triển.

VNDirect cũng kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì chính sách tiền tệ thích ứng vào năm 2022 nhờ lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát. Vì thế, lãi suất cho vay mua nhà sẽ được duy trì ở mức thấp ít nhất tới cuối quý II/2022, từ đó sẽ hỗ trợ kích cầu bất động sản. Ngoài ra, việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai, trong đó có thị trường nhà ở.

Thị trường bất động sản 2022 được dự báo có nhiều tín hiệu lạc quan.

Cũng với quan điểm lạc quan, đơn vị chứng khoán MBKE lấy kịch bản tháo gỡ nút thắt pháp lý làm kỳ vọng cho ngành bất động sản trong năm mới. Trong vài năm qua, hầu hết các chủ đầu tư ở Việt Nam đã phải đối mặt với những rào cản pháp lý do cơ quan chức năng liên tục xử lý các hành vi tham nhũng liên quan đến việc quản lý và sang nhượng các khu đất “vàng” ở Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, để tháo gỡ khó khăn sau dịch bệnh, cơ quan chức năng bắt đầu xem xét giải quyết các nút thắt về quy định để tạo thuận lợi đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đó là điều kiện thuận lợi cho nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn thông suốt hơn.

Bộ Xây dựng gần đây đã thông báo đang làm việc để sửa đổi Luật Xây dựng Việt Nam 2020 và Luật Đầu tư 2020 mới. Trước khi các thay đổi của luật được hoàn thiện, sẽ ban hành 2 Nghị định để hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản và luật thông tin thị trường bất động sản.

Nhìn chung, ba luật đang được xem xét hiện nay bao gồm luật xây dựng, luật đầu tư và luật đất đai. Luật xây dựng bao gồm việc xem xét thủ tục phê duyệt các dự án phát triển của chính quyền địa phương và việc xem xét các dự án đang chờ cấp phép xây dựng. Rà soát luật đầu tư bao gồm các lĩnh vực như sự không nhất quán về thuật ngữ giữa luật đầu tư, thủ tục đầu tư và luật nhà ở. Trong khi luật đất đai cũng có thể được xem xét thay đổi để theo kịp với sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản.

“Các luật và hướng dẫn mới sẽ giúp tháo gỡ những nút thắt trong quá trình phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng bắt đầu từ nửa cuối năm 2022”, MBKE nêu rõ.

Đơn vị này cũng đánh giá, bất động sản vẫn là ngành phát triển trọng tâm của nền kinh tế. Theo nghiên cứu mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lĩnh vực bất động sản đóng góp 13,6% vào GPD của Việt Nam năm 2019 và chiếm 20,8% tổng tài sản của toàn bộ nền kinh tế. Do đó, thu nhập từ lĩnh vực bất động sản giảm 10% thì có thể làm giảm 1,247% GDP của Việt Nam.

MBKE tin rằng Chính phủ nhìn nhận được tầm quan trọng của ngành này và sự cấp thiết phải hoàn thiện các quy định pháp lý, tạo thuận lợi để bất động sản tiếp tục là một trong những động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Theo: Tạp chí Bất động sản