Author: admin

Năm 2002, sau hơn 5 năm đưa Đà Nẵng từ một thành phố trực thuộc tỉnh trở thành thành phố trực thuộc trung ương, Chính phủ ban hành Quyết định số 465/QĐ-TTg phê duyệt đồ án quy hoạch chung đến năm 2020, trong đó xác định: Đà Nẵng là một đô thị trung tâm cấp quốc gia và trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung. Đến nay, sau gần 20 năm nhìn lại cuộc cách mạng của thời kỳ đổi mới, Đà Nẵng đã làm gì để có thể hiện thực hóa giấc mơ đầy tham vọng này?

Thành phố Đà Nẵng trước năm 2000

Định hình bản thể đô thị từ địa lý

Bên cạnh vị trí chiến lược với vai trò trọng yếu kết nối hai miền, phía trước là biển Đông, phía sau là Tây Nguyên và các nước vùng Đông Dương, Đà Nẵng còn sở hữu một địa thế đặc biệt – nơi vừa có núi cao, sông sâu, xen kẽ với vùng đồng bằng ven biển. Phía Bắc là vùng núi có “thiên hạ đệ nhất hùng quan” – đèo Hải Vân, kết nối với cố đô Huế. Phía Tây là tiên cảnh Bà Nà. Phía Đông sơn thủy hữu tình có bán đảo Sơn Trà, biển Mỹ Khê. Xuôi về phương Nam có sông Cổ Cò, danh thắng Ngũ Hành Sơn, trên “con đường tơ lụa” kết nối với đô thị cổ Hội An.

Quyết định số 465/QĐ-TTg được ban hành vào năm 2002, định hướng Đà Nẵng trở thành đô thị trung tâm cấp quốc gia, chính là nền tảng vững chắc để thành phố từng bước xây dựng diện mạo đô thị, phát triển mạnh mẽ và đầy cá tính trong suốt hành trình 20 năm qua.

Xây dựng nền tảng từ cơ sở hạ tầng giao thông

Ngày 29/3/2000, cầu Sông Hàn được khánh thành, là kết quả từ ý tưởng và sự đóng góp của chính con người Đà Nẵng, đánh một dấu son tuyệt đẹp cho bước chuyển mình của thành phố trong thời đại mới. Đến năm 2019, từ hai cây cầu cũ kỹ qua thời chiến tranh là cầu Nguyễn Văn Trỗi và Trần Thị Lý, Đà Nẵng đã có được 6 cây cầu đẹp bắc qua dòng sông Hàn, gợi lên hình ảnh của một đô thị lấp lánh phồn hoa đầy mê hoặc.

Thành phố bên sông Hàn rực rỡ ngày hôm nay

Bên cạnh đó, nằm trên trục giao thông huyết mạch Bắc – Nam của Việt Nam về cả đường bộ, đường sắt, đường biển và đường hàng không, là cửa ngõ giao thông quan trọng của cả miền Trung và Tây Nguyên, Đà Nẵng chú trọng nâng cấp và mở rộng các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 1A, đường Hồ Chí Minh, đường ven biển, đường tuần tra biên giới, đường Đông Trường Sơn… Năm 2005 khánh thành hầm Hải Vân, mở đường đi Huế. Năm 2018 đưa vào sử dụng tuyến cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi, rút ngắn thời gian lưu thông tới các tỉnh phía Nam. Năm 2020 hoàn thành dự án khơi thông sông Cổ Cò kết nối Đà Nẵng với phố cổ Hội An.

Trong giao thương quốc tế, tuyến hành lang kinh tế Đông – Tây dài 1.400km được thông tuyến vào năm 2006 với điểm cuối tại cảng Tiên Sa đã kết nối Việt Nam với Lào, Thái Lan và Myanmar, biến Đà Nẵng trở thành cửa ngõ thương mại của toàn khu vực mở ra biển Đông. Trên đường biển, Đà Nẵng chỉ cách cảng Hải Phòng 310 hải lý, cảng Sài Gòn 520 hải lý, cảng Macao, Manila, Malaysia, Singapore… đều không quá 1000 hải lý, rất thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa, với thời gian chỉ khoảng 2 ngày đêm. Về đường hàng không, sân bay quốc tế Đà Nẵng đến nay vẫn là cảng hàng không quan trọng nhất đối với cả miền Trung và Tây Nguyên. Năm 2017, sau 6 năm đón khách nội địa, Đà Nẵng tiếp tục khánh thành nhà ga hành khách quốc tế. Tính đến tháng 8/2019, sân bay Đà Nẵng đã mở 11 đường bay nội địa và 41 đường bay quốc tế.

Sự khởi sắc của bộ mặt đô thị

Những năm qua, quy hoạch đô thị Đà Nẵng vẫn luôn là mô hình lý tưởng được nhiều địa phương muốn học tập và làm theo. Sự thành công của công cuộc xây dựng đô thị Đà Nẵng vừa nhận được sự đồng thuận từ nhân dân, vừa góp phần to lớn làm thay đổi hình ảnh và vị thế của thành phố không chỉ trong nước mà còn đối với bạn bè quốc tế.

Trong khi nhiều thành phố khác xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông theo sau sự hình thành của đô thị, thì Đà Nẵng lại chọn đi con đường ngược lại. Xác định tầm quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế bền vững, Đà Nẵng dành phần lớn ngân sách để đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông, làm nền tảng vững chắc để dọn đường cho sự phát triển của đô thị về sau.

Tiến trình hình thành và phát triển đô thị của Đà Nẵng khởi nguồn từ khu vực trung tâm – bờ Tây sông Hàn. Ngày nay, quận Hải Châu đã phát triển bứt phá, đóng vai trò là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của cả t
hành phố. Nhiều năm qua, khu vực đắt giá này vẫn là lựa chọn an cư và đầu tư hàng đầu của người dân trên khắp cả nước bởi tập trung đầy đủ các tiện ích từ hành chính, y tế, giáo dục, thương mại đến vui chơi giải trí. Nhiều công trình đô thị khang trang đã được xây dựng như Cung văn hóa thiếu nhi, công viên Asia Park, khu thương mại Indochina Riverside hay các khu căn hộ khách sạn hạng sang như Novotel, Hilton… góp phần mang lại một diện mạo văn minh, đa dạng, tương xứng với tầm vóc của vùng trung tâm thành phố.

Tại khu vực phía Đông, vùng đất bị ngăn cách và lãng quên một thời nay đã vươn mình trở thành một “đô thị du lịch” đầy sức sống. Do sở hữu vị trí đắc địa, một mặt tiếp giáp sông Hàn, một mặt xuôi theo đường bờ biển, sở hữu tuyệt tác bán đảo Sơn Trà, bãi biển Mỹ Khê, khu Đông bây giờ bừng sáng với hàng loạt khu đô thị, khách sạn và dịch vụ du lịch đẳng cấp quốc tế như bến du thuyền Marina Complex, biểu tượng Cá Chép Hóa Rồng, khu nghỉ dưỡng 5 sao InterContinental, Fusion Suites Danang Beach, Furama Villas…

Bến du thuyền Marina Complex sau khi hoàn thiện sẽ trở thành điểm du lịch hấp dẫn của vùng phía Đông

Về phía Tây Bắc thành phố, đây là khu vực được ưu tiên quy hoạch không gian theo Quyết định 465/QĐ-TTg của chính phủ, mở rộng đô thị trên cơ sở xây dựng các đô thị vệ tinh, phát triển kết cấu hạ tầng diện rộng để từng bước hình thành chùm đô thị Đà Nẵng. Đến năm 2019 nhìn lại, tuy dân cư vẫn còn thưa thớt nhưng Tây Bắc đã trở thành một miền đất hứa dành cho công nghiệp, bởi sự xuất hiện của các khu công nghiệp Liên Chiểu, Hòa Khánh, khu công nghệ cao Đà Nẵng… Đồng thời, với quỹ đất lớn, nguồn vốn đầu tư cũng đang dần dịch chuyển về Tây Bắc thông qua các dự án: Lakeside Palace, Dragon Smart City, Ecocharm, Golden Hill… từng bước xây dựng diện mạo của một “chùm đô thị” sinh động tại vùng ven Đà Nẵng trong tương lai.

Riêng vùng Đông Nam thành phố được xác định mở rộng vào năm 2020, cụ thể, mở rộng thêm xã Hòa Xuân, phát triển thành khu du lịch, dịch vụ, trung tâm đào đạo, làng sinh thái và tiểu thủ công nghiệp. Ngày nay, vùng Đông Nam đang trên đà khởi động mạnh mẽ, nhờ bệ đỡ từ chính sách và các khu đô thị lớn sẵn có như Cocobay, FPT City, Danang Pearl và kiệt tác kỳ quan One World Regency đang được xây dựng bên dòng sông Cổ Cò. Một làn sóng di dân và đầu tư bất động sản đã và đang dịch chuyển về đây ngay từ mùa cuối năm 2019.

Khu đô thị One World Regency sắp thành hình, sẽ thay áo mới cho diện mạo vùng Đông Nam thành phố

Nhờ địa thế tự nhiên và sự xác định đúng nền tảng từ xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông mà đến nay, trải qua 20 năm, Đà Nẵng từ một thành phố nghèo đã vươn lên trở thành một đô thị trung tâm quốc gia, trung tâm kinh tế – xã hội của cả miền Trung, Tây Nguyên với tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Tuy nhiên, công cuộc tái thiết và mở rộng đô thị của Đà Nẵng vẫn còn tồn đọng các điểm hạn chế. Nghị Quyết 43-NQ/TW năm 2019 của Bộ Chính trị nêu rõ: Đà Nẵng vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng và lợi thế của mình, tốc độ tăng trưởng những năm gần đây có xu hướng giảm sút, và sự liên kết, hợp tác với các địa phương cũng như cả nước cần đạt hiệu quả tốt hơn…

Có thể nói rằng, thành phố Đà Nẵng với năng lực phát triển mạnh mẽ được minh chứng qua hành trình 20 năm đã đưa đến sự kỳ vọng ngày một cao hơn. Đứng trước bài toán giải quyết các vấn đề ở thời điểm hiện tại và cơ hội phát triển kinh tế ở thập kỷ mới, Đà Nẵng đang ấp ủ điều gì để khai thác tối đa tiềm lực của thành phố? Đón đọc kỳ 2: Đà Nẵng – 10 năm viết tiếp giấc mơ “Đô thị quốc tế”.

Thiết lập giá trị mới theo quy luật thị trường

Thị trường BĐS Quảng Ngãi ở khu vực trung tâm thành phố hiện đang ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng trong vòng 2-3 năm trở lại đây, thậm chí một số khu vực tăng trưởng mạnh chỉ sau vài tháng ra mắt.

Cụ thể, đối với phân khúc đất nền, Khu đô thị Ngọc Bảo Viên trên đường Phan Đình Phùng vừa xác định mức giá mới trên thị trường. Giai đoạn III của dự án được chào bán từ đầu năm 2019, với hơn 200 sản phẩm đất nền nhà phố liền kề, giá bán lúc đầu là 20 triệu đồng/m2, tới nay, theo các đơn vị môi giới sản phẩm, giá đã lên tới 40 – 45 triệu đồng/m2.

Cách đó không xa, Khu dân cư Bàu Cả Phát Đạt ghi nhận mức chào bán đạt 35 – 45 triệu đồng/m2. Dự án nằm trên mặt tiền đường Quang Trung với tổng diện tích 7,7 ha, cung ứng ra thị trường 335 nền đất. Cuối năm 2018, chủ đầu tư bán các sản phẩm này với mức giá chỉ từ 20 – 25 triệu đồng/m2.

Không chỉ phân khúc đất nền, mà nhà phố, biệt thự cũng có mức tăng trưởng ấn tượng. Đáng chú ý là dự án Uhome Việt Nhật tọa lạc tại phía Bắc Lê Lợi. Các căn nhà tại đây được thiết kế 3 tầng, thời điểm ra mắt năm 2017, căn nhỏ nhất có diện tích sàn 200m2 tương ứng với mức giá 1,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay, các căn nhà tại Uhome được rao bán với mức giá là 4,5 tỷ đồng/căn với diện tích tương đồng, tăng hơn gấp 2 lần.

Mới đây, kênh thông tin Batdongsan.com.vn cũng vừa công bố mức giá BĐS tại Quảng Ngãi. Theo đó, mức giá tại khu trung tâm thành phố xếp đầu bảng.

Ở nhóm nhà mặt tiền đơn lẻ các tuyến đường lớn như Quang Trung, Hùng Vương, Phạm Văn Đồng có giá bình quân là 100 – 120 triệu đồng/m2; các tuyến đường như Phan Đình Phùng, Lê Lợi, Trần Hưng Đạo có mức giá bình quân 70 – 90 triệu đồng/m2; các tuyến đường Trường Chinh, Hai Bà Trưng đạt 50 – 70 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ở nhóm nhà phố riêng lẻ vị trí hẻm, đường Quang Trung ghi nhận giá bình quân 60 triệu/m2, đường Hùng Vương bình quân 55 triệu đồng/m2, đường Lê Lợi chào bán 48 triệu đồng/m2, đường Phan Đình Phùng là 40 triệu đồng/m2.

Ở nhóm nhà ở liền kề và shophouse, đường Lê Thánh Tôn có giá chào bán bình quân trên thị trường đạt 68 triệu đồng/m2, trong khi đường Lê Lợi đạt 62 triệu đồng/m2, đường Lý Thường Kiệt giữ mốc 55 triệu/m2, đường Trần Hưng Đạo ghi nhận bình quân giá bán nhà phố đạt 47 triệu đồng/m2.

Mức giá BĐS tại Quảng Ngãi tháng 12/2019 (Nguồn: kênh thông tin Batdongsan.com.vn)

Đơn vị khảo sát cho biết, đây chỉ là mức giá bình quân trên các trang đăng tin tại một số khu vực. Trên thực tế, trong giai đoạn khan hiếm nguồn cung, giá trần BĐS ở trung tâm Quảng Ngãi còn biến thiên ở ngưỡng rất cao.

Mức giá này tăng rất mạnh so với giai đoạn 2017 – 2018, khi giá đất nền tại trung tâm Quảng Ngãi mới từ 15 – 25 triệu đồng/m2, còn nhà phố từ 30 – 40 triệu đồng/m2.

Tiếp tục có mức giá mới?

Đầu năm 2019, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi Trần Ngọc Căng đã chỉ đạo các Sở ngành rà soát các dự án KĐT, KDC trên địa bàn, đặc biệt là các dự án đã cấp quyết định chủ trương đầu tư, thẩm định năng lực của chủ đầu tư, đồng thời yêu cầu dự án phải đầu tư hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng trước khi trình cấp thẩm quyền xem xét cho phép bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến nguồn cung BĐS, nhà ở trên địa bàn trở nên khan hiếm, đặc biệt ở khu vực trung tâm thành phố.

Ghi nhận, từ đầu Qúy III/2019 đến nay, trên địa bàn Quảng Ngãi có 3 dự án được giới thiệu ra thị trường, trong đó chỉ có 1 dự án tại trung tâm thành phố là dự án Phú Mỹ do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy, các dự án BĐS ở trung tâm luôn có mức giá rất cao so với mặt bằng chung. Cộng thêm, nếu dự án của chủ đầu tư uy tín, triển khai đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng thì giá càng được đẩy lên. Tuy giá cao nhưng sức tiêu thụ tốt. Chẳng hạn, dự án vincom shophouse trên đường Lê Thánh Tôn của Tập đoàn Vingroup, dù cao hơn giá thị trường mà vẫn không đủ hàng để bán.

Vincom Shophouse Quảng Ngãi với số lượng hạn chế 37 căn không đủ đáp ứng nhu cầu rất lớn của thị trường

Có thể thấy rằng, bên cạnh yếu tố khan hiếm về nguồn cung thì còn có nhiều lý do khách quan khác khiến BĐS trung tâm trở thành “đích ngắm” của nhà đầu tư. Đó là mua nhà trung tâm sẽ được trải nghiệm dịch vụ chất lượng nhất, tiết kiệm thời gian và công sức di chuyển; Khu trung tâm luôn được chú trọng ở mức cao nhất về an ninh; Mua nhà trung tâm cũng là cách đầu tư đa năng nhất: kinh doanh hoặc tiến hành cho thuê với công suất lớn; Và đặc biệt là BĐS trung tâm có tỷ lệ tăng giá hàng năm rất tốt do nhu cầu về nhà ở tại đây ngày càng lớn.

Dự báo về mức giá thời gian tới của thị trường, các chuyên gia cho rằng, sẽ tiếp tục có mức giá mới, bởi thị trường này vẫn khan hiếm nguồn hàng, trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở đây luôn cao. Đặc biệt, KKT Dung Quất, KCN Vsip và KCN Hòa Phát đang ngày một thu hút đông đảo các chuyên gia, kỹ sư nước ngoài đến sinh sống, làm việc kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở tại khu vực trung tâm.

Chưa kể, ngân hàng Nhà nước mới đây đã hạ trần lãi suất huy động xuống 5%/năm, lãi suất cho vay cũng hạ 0,5%, đồng thời, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công dự kiến cũng tăng trong thời gian tới… cộng tất cả lại sẽ lập ra một mặt bằng giá mới cho thị trường khu vực trung tâm Quảng Ngãi.

Giữa thế kỷ 20 tại Hàn Quốc, dòng sông Cheonggyecheon xinh đẹp chảy qua thủ đô Seoul từng bị ô nhiễm và san lấp nặng nề do quá trình sinh hoạt và công nghiệp hóa. Sau gần 50 năm con sông chết lặng dưới lớp bê tông, Hàn Quốc quyết định tái sinh thủy lộ Cheonggyecheon, để đến năm 2005, con sông trở lại đầy sức sống.

Không chỉ Hàn Quốc mà nhiều quốc gia trên thế giới đã từng cứu rỗi các con sông, vực dậy nguồn sinh khí cho sự phát triển của các đô thị phồn vinh. Ngày nay, tại Việt Nam, một dự án đầy tham vọng khác cũng đang được thực hiện: khơi thông dòng sông Cổ Cò – con đường huyết mạch nối thành phố trẻ Đà Nẵng và đô thị cổ Hội An. Dòng sông này hội tụ đầy đủ các yếu tố để có thể cùng sông Hàn biến thủ phủ miền Trung trở thành một “đô thị dòng chảy” mới của thế giới.

Sông Cheonggyecheon – nguồn sinh khí tươi trẻ giữa thủ đô Seoul ngày nay

Dòng chảy và địa hình: Con sông đi qua nhiều di sản

Sông Cổ Cò chảy dài theo bờ biển theo hướng bắc – nam, nối sông Hàn của Đà Nẵng với sông Thu Bồn, Quảng Nam. Con sông sở hữu một hành trình tuyệt đẹp, uốn lượn ôm ấp từng thớ đất của miền duyên hải rồi đổ ra biển Đông. Nhiều danh lam thắng cảnh, di sản văn hóa, khu du lịch sinh thái từ lâu đã được hình thành dọc hai bên bờ, khiến cho Cổ Cò trở thành một dòng sông sơn thủy hữu tình, địa thế hiếm có.

Từ núi Ngũ Hành Sơn xuôi về phố cổ, sông Cổ Cò chảy qua khu di tích cách mạng căn cứ K20, khu du lịch sinh thái rừng Hà Gia, đến làng rau Trà Quế, len lỏi qua khu di tích cách mạng Rừng Dừa Bảy Mẫu trứ danh phố Hội, xuôi dòng ra cửa biển đáp bến tàu Cửa Đại…

Sông Cổ Cò đã sống cùng người Quảng Nam – Đà Nẵng qua hàng thế kỉ, trở thành một dòng sông văn hóa với đầy đủ vẻ đẹp nguyên sơ và tài nguyên trù phú. Tuy nhiên, dòng chảy con sông đã bị đứt quãng từ thế kỷ 19 do phù sa bồi lấp và các dự án phân lô đất nền, xây dựng khu du lịch, đô thị về sau. Dự án khớp nối sông Cổ Cò vừa qua được UBND thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam quyết định hoàn thành trước tháng 9/2020, với tổng chi phí đồng bộ, chỉnh trang dòng sông lên đến 1.500 tỷ đồng, sẽ đưa sông Cổ Cò sống dậy đúng với sắc vóc của mình ngày trước. 

Sức hút từ tuyến đường du lịch “5 sao”

Theo số liệu của Sở du lịch thành phố, lượng khách du lịch đến Đà Nẵng trong năm 2018 đạt hơn 7,6 triệu lượt, tăng gấp 6 lần so với số liệu năm 2008 với 1,26 triệu lượt. Trong khi đó, lượng khách du lịch đến Hội An cũng đã tăng gấp 5 lần: từ 1,1 triệu lượt năm 2008 đến gần 5 triệu lượt năm 2018.

Đến nay, sau 10 năm nhìn lại cuộc trường chinh về du lịch, thành phố Đà Nẵng và Hội An đều đã trở thành những đô thị cá tính và đầy sức hút. Trước cơ hội và thách thức khi thu hút ngày càng nhiều khách du lịch, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam đã chú trọng đầu tư vào cơ sở hạ tầng, giao thông, làm nền tảng cho ngành du lịch bứt phá.

Đặc biệt, dựa vào địa thế tự nhiên của biển và “tuyến dòng chảy” sông Hàn – sông Cổ Cò, tuyến đường bộ đã được thiết lập. Dọc theo các cung đường “tỷ đô”: Võ Nguyên Giáp, Trường Sa, Trần Đại Nghĩa… nhiều khu đô thị như FPT, Cocobay, Danang Pearl, khu công nghiệp Điện Nam – Điện Ngọc đã được hình thành, tạo ra một mối liên kết vùng vững chắc giữa hai thành phố.

Tuyến đường Võ Nguyên Giáp – Trường Sa đắt giá bậc nhất thành phố

Tiềm năng du lịch nghỉ dưỡng

Trong bối cảnh ngành du lịch đô thị cổ Hội An đang cần giảm sức ép, và thành phố Đà Nẵng chủ trương kiểm soát các dự án ven biển để mở cửa đô thị về phía Nam, “đô thị dòng chảy” bên sông Cổ Cò được xem là vùng đất tương lai của bất động sản nghỉ dưỡng.

Hiện nay, dọc theo tuyến sông Cổ Cò, nhiều khu nghỉ dưỡng, sân golf hạng sang như The Ocean Villas, BRG, Montgomerie Link… đã lần lượt mọc lên, tạo ra một diện mạo sống động cho miền đất hứa. Bên cạnh đó, trong năm 2020, khi dự án khớp nối sông Cổ Cò đi vào hoàn thiện, một kỳ quan độc đáo khác sẽ xuất hiện: One World Regency. Khu đô thị đẳng cấp này được kỳ vọng sẽ mang tinh hoa văn hóa thế giới hội tụ bên dòng sông Cổ Cò.

Trong kế hoạch xây dựng đô thị về phía Nam thành phố Đà Nẵng, sông Cổ Cò khơi thông cũng sẽ mở ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư để xây dựng các khu biệt thự nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí, du lịch sinh thái… nhằm khai thác tối đa tiềm năng du lịch đường sông. Do đó, một “đô thị dòng chảy” đúng nghĩa hoàn toàn có thể được thiết lập bên dòng sông Cổ Cò.

Khu đô thị One World Regency sẽ khoác thêm tấm áo mới cho “đô thị dòng chảy” ven sông Cổ Cò

Năm 2018, Đà Nẵng xây dựng đề án thu hút vốn đầu tư và đạt được kết quả ấn tượng: 117 dự án FDI, tổng vốn gần 154 triệu USD, tăng gấp 2 lần so với số liệu năm 2017. Năm 2019 tiếp tục được UBND thành phố chọn là “Năm đẩy mạnh thu hút đầu tư”; trong đó, du lịch là 1 trong 5 lĩnh vực mũi nhọn.

Dự án khơi thông dòng sông Cổ Cò, xây dựng hình thái của một “đô thị dòng chảy” kết nối Đà Nẵng – Hội An vì thế có một chỗ đứng vô cùng quan trọng: vừa dựa vào chính sách, vừa là đòn bẩy chiến lược để ngành du lịch hai thành phố tiếp tục hút vốn đầu tư.

Năm 2019, bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng tiếp tục hưởng lợi từ lượng khách du lịch đến thành phố liên tục tăng cao: ước đạt 7.173.539 lượt trong 10 tháng, tăng 18,4% so với cùng kỳ năm 2018, theo số liệu của Tổng Cục du lịch. Tính đến tháng 8/2019, tổng nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng của toàn thành phố đến từ 17 dự án; trong đó, quận phía Nam – Ngũ Hành Sơn – dẫn đầu thị phần với 92% từ 14 dự án.

Bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đã lướt nhanh qua khoảng lặng của thị trường năm 2018 và tiếp cận với những tín hiệu tích cực từ phía Nam. Cụ thể, trong bối cảnh quỹ đất nội đô dần thu hẹp, UBND thành phố định hướng mở cửa thị trường về phía Nam với dự án khơi thông sông Cổ Cò – “con đường tơ lụa” giữa Đà Nẵng và Hội An, đồng thời xây dựng đường và cầu mới bắc qua sông. Dòng sông huyết mạch hồi sinh sẽ kích thích nhu cầu du lịch bằng đường sông đến các địa điểm hấp dẫn nhất miền Trung. Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dịch vụ vui chơi giải trí, khu du lịch sinh thái ven sông sẽ sớm hình thành dọc tuyến sông, trở thành xu hướng du lịch mới của năm 2020.

Một đô thị phồn vinh sắp được hình thành dọc theo sông Cổ Cò

Những diễn biến tích cực ở thị trường phía Nam đã củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư về khả năng sinh lời đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng. Theo đó, một làn sóng dịch chuyển của bất động sản nghỉ dưỡng về khu vực này đã khởi động ngay từ mùa cuối năm 2019.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý I/2019, Đà Nẵng chỉ có khoảng 119 sản phẩm bất động sản ra mắt thị trường. Trong đó, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ dừng lại ở con số 45 căn. Đặc biệt, dự án đáp ứng nguồn cung số lượng lớn từ 150 đến 200 căn villas, cung cấp đầy đủ nhu cầu sống, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí với mức giá từ 10 tỷ đồng, dường như không có. Nguồn cầu ổn định nhưng nguồn cung lại vô cùng khan hiếm dẫn đến tỷ lệ hấp thu lũy kế hiện tại rất cao. Tại sao vậy?

Sự nghi ngại về tính pháp lý

Cho đến nay, hệ thống luật liên quan đến loại hình bất động sản thương mại vẫn chưa hoàn thiện, báo cáo của CBRE mô tả một bức tranh kém tươi màu của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong quý I/2019.

Về mặt pháp lý, Luật đất đai chỉ quy định chung về chế độ, thời hạn sử dụng đất đối với công trình thương mại, dịch vụ, mà chưa có quy định cụ thể đối với biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn và căn hộ văn phòng. Các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng này thuộc đối tượng sử dụng đất có thời hạn vì không phải là sản phẩm nhà ở.

Trước thực tế về các vướng mắc liên quan đến chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận sở hữu, số phận của loại hình bất động sản này vẫn còn rất bấp bênh. Nhà đầu tư trở nên nghi ngại về tính ổn định của biệt thự nghỉ dưỡng; còn các chủ đầu tư thì phải cân nhắc trước khi xuống tiền đầu tư vào những dự án bạc tỷ. Tình trạng giao dịch cầm chừng tại thị trường phía Nam Đà Nẵng có thể sẽ tiếp diễn cho tới khi các chính sách pháp lý được điều chỉnh rõ ràng hơn.

Sự kiểm soát về mật độ xây dựng

Khu biệt thự nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm quan trọng của ngành du lịch, mang đến hiệu quả kinh tế, xã hội, góp phần bảo vệ, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên. Tuy nhiên, để kiểm soát các làn sóng đầu tư vào khu du lịch một cách ồ ạt có thể đưa đến hệ quả tiêu cực cho môi trường, Bộ Xây dựng quy định mật độ xây dựng tối đa cho loại hình này chỉ từ 5 đến 25%. Hệ số sử dụng đất phụ thuộc vào quy định kiến trúc cảnh quan cho phép đối với công trình xây dựng trong nội khu, với mục đích bảo vệ cảnh quan, tạo lập môi trường sinh thái thuận lợi cho người sử dụng.

Các quy định về mật độ xây dựng chi phối các tính toán về diện ích, quy mô và thiết kế của các khu biệt thự nghỉ dưỡng. Khi số lượng dự án ra mắt quá ít ỏi thì việc tìm kiếm các căn biệt thự nghỉ dưỡng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp có giá từ 10 tỷ đồng, càng trở nên khó khăn hơn.

Mật độ xây dựng công trình không vượt quá 25% để đảm bảo môi trường sinh thái cho cư dân

Sự phụ thuộc vào vị trí địa lý

Do đặc thù của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, không gian
cây xanh, và cảnh quan thiên nhiên phải chiếm khoảng 40-60% tổng diện tích dự án. Theo đó, các dự án biệt thự nghỉ dưỡng phải liền kề núi, sông hoặc biển là lý tưởng nhất. Hơn nữa, các dự án này cần hội đủ các điều kiện từ tài nguyên, khí hậu, địa hình, cảnh quan đến văn hóa, lịch sử… để tạo ra một môi trường du lịch nghỉ dưỡng thực thụ, đáp ứng các nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí, tìm hiểu không gian văn hóa địa phương của du khách. Trong khi quỹ đất ven biển không còn nhiều, diện tích dành cho bất động sản nghỉ dưỡng cũng dần trở nên thu hẹp.

Suất đầu tư cao – Sân chơi không dành cho số đông

Theo báo cáo của tổ chức tư vấn bất động sản danh tiếng – Knight Frank, trong năm 2018, Việt Nam có đến 12.327 triệu phú USD, tăng 23% so với cách đây 5 năm, tốc độ tăng trưởng đứng thứ 4 thế giới. Bên cạnh đó, số lượng người siêu giàu – sở hữu giá trị tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên – cũng được thống kê với con số 142 người, được dự đoán sẽ tăng lên 186 người vào năm 2023, tăng nhanh thứ 5 trên thế giới.

Như vậy, xu hướng cuộc sống thịnh vượng tại Việt Nam đang phát triển một cách nhanh chóng. Giới siêu giàu hẳn phải tính đến bài toán kinh tế ở tầm nhìn xa, xét từ năng lực tài chính cả ngắn hạn và dài hạn thay vì đầu tư dàn trải, chớp nhoáng.

Nếu như cách đây 5 năm, xu hướng đầu tư vào dòng sản phẩm condotel đang nóng sốt hầm hập, nhiều người ồ ạt mua condotel với giá dao động trong khoảng 2 tỷ đồng/căn; thì đến nay, các chủ sở hữu chỉ có thể thu lại với giá khoảng 2,5 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, cũng vào thời điểm 2014, 2015, nhà đầu tư đổ vốn vào biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp (4-5 phòng, có sân vườn, hồ bơi) với khoảng 16 tỷ đồng thì đến nay, giá trị của căn biệt thự này có thể khởi động từ 20 tỷ đồng, chưa tính giá trị tích lũy cho thuê qua các năm.

Rõ ràng, giá trị về đất và loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đang tăng trưởng vượt trội theo thời gian. Khi đẳng cấp chủ sở hữu ngày càng được chú trọng, xu hướng đầu tư tập trung ngày càng phổ biến, thì các nhà đầu tư cũng phải chấp nhận một sự thật rằng việc tìm được một căn biệt thự nghỉ dưỡng “hàng hiệu” có giá cả phù hợp, vị trí tốt, tiện nghi cao cấp và tiềm năng sinh lời bền vững không còn dễ dàng như thời điểm cách đây 5,10 năm nữa.

Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp luôn là mục tiêu săn lùng của giới siêu giàu

Thực tế cho thấy sự dè chừng của nhà đầu tư đối với biệt thự nghỉ dưỡng phân khúc cao cấp là hoàn toàn có cơ sở. Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường phía Nam Đà Nẵng trước tiềm năng sinh lời lớn là không thể bàn cãi. Giữa bối cảnh khan hiếm nguồn cung và có sự điều chỉnh theo quy luật thị trường, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đi tắt đón đầu tại các dự án cuối năm 2019, và kỳ vọng vào một phân khúc đầy cạnh tranh sẽ được thiết lập trong 2020 với các dự án đột phá cả về thiết kế lẫn chính sách đầu tư.

Đi cùng quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng, thành phố Đà Nẵng đã gìn giữ bản sắc văn hóa, thiết lập cá tính thương hiệu như thế nào, để qua 10 năm, từ một đô thị quốc gia có thể xứng tầm đô thị quốc tế?