Category: Kiến thức bds

Tiêu chuẩn về phân loại chung cư có hiệu lực từ 1.8.2024

Nhà chung cư sẽ được phân thành 3 hạng gồm hạng 1, hạng 2 và hạng 3 và cần phải đáp ứng 13 tiêu chí được quy định tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Theo đó, nhà chung cư sẽ được phân thành 3 hạng gồm hạng 1, hạng 2 và hạng 3.

Dưới đây là 13 tiêu chí phân hạng nhà chung cư gồm 8 tiêu chí bắt buộc và 5 tiêu chí bổ sung.

TT	Tiêu chí	Phân hạng chung cư
TT	Tiêu chí	Hạng 1	Hạng 2	Hạng 3
I. TIÊU CHÍ BẮT BUỘC
1	Vị trí, địa điểm nhà chung cư	– Tuyến đường đấu nối trực tiếp với nhà chung cư. – Khoảng cách đến trung tâm thương mại hoặc chợ. – Khoảng cách đến cơ sở giáo dục. – Khoảng cách đến điểm dừng của phương tiện giao thông công cộng. – Khoảng cách đến cơ sở y tế. – Khoảng cách đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí.	– Tuyến đường đấu nối trực tiếp với nhà chung cư. – Khoảng cách đến trung tâm thương mại hoặc chợ. – Khoảng cách đến cơ sở giáo dục. – Khoảng cách đến điểm dừng của phương tiện giao thông công cộng.	– Tuyến đường đấu nối trực tiếp với nhà chung cư. – Khoảng cách đến trung tâm thương mại hoặc chợ.
2	Tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư	– Không gian sinh hoạt cộng đồng. – Khu vui chơi trẻ em. – Trung tâm thương mại hoặc siêu thị. – Bể bơi. – Khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế hoặc thể thao.	– Không gian sinh hoạt cộng đồng. – Khu vui chơi trẻ em. – Trung tâm thương mại hoặc siêu thị.	– Không gian sinh hoạt cộng đồng.
3	Chỗ để xe	– Số lượng tối thiểu chỗ để xe ô tô được xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn cho mỗi 2 căn hộ chung cư. – Bố trí địa điểm sạc điện cho xe động cơ điện. – Vị trí đỗ xe ô tô trong tầng hầm.	– Số lượng tối thiểu chỗ để xe ô tô được xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn cho mỗi 04 căn hộ chung cư.	– Số lượng chỗ để xe cho 100 m² diện tích sử dụng căn hộ chung cư.
4	Hành lang, sảnh	– Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập. – Hệ thống điều hòa, hệ thống thông gió cưỡng bức. – Phòng vệ sinh nam, nữ riêng. – Phòng vệ sinh cho người khuyết tật đi bằng xe lăn. – Khu vực hút thuốc riêng.	– Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập. – Phòng vệ sinh.	– Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập.
5	Thang máy	– Số lượng căn hộ mỗi thang máy phục vụ. – Thang máy chở hàng riêng. – Tải trọng và kích thước thang máy.	– Số lượng căn hộ mỗi thang máy phục vụ.	– Tuân thủ theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn và thiết kế được phê duyệt.
6	Cấp điện	– Máy phát điện dự phòng đảm bảo cho việc phục vụ phòng cháy chữa cháy và thoát nạn. – Máy phát điện dự phòng đảm bảo công suất tối thiểu cho hệ thống thang máy. – Công suất phát điện dự phòng đảm bảo cho hệ thống bơm nước sử dụng chung và hệ thống chiếu sáng khu vực hành lang, sảnh. – Công suất phát điện dự phòng đảm bảo cung cấp cho hệ thống thông gió chung toàn tòa nhà. – Công suất phát điện dự phòng đảm bảo cung cấp cho hệ thống chiếu sáng và hệ thống điều hòa không khí cho các căn hộ.	– Máy phát điện dự phòng đảm bảo cho việc phục vụ phòng cháy chữa cháy và thoát nạn. – Máy phát điện dự phòng đảm bảo công suất tối thiểu cho hệ thống thang máy. – Công suất phát điện dự phòng đảm bảo cho hệ thống bơm nước sử dụng chung và hệ thống chiếu sáng khu vực hành lang, sảnh.	– Máy phát điện dự phòng đảm bảo cho phục vụ phòng cháy chữa cháy và thoát nạn.
7	Căn hộ	– Tỉ lệ số lượng căn hộ có diện tích sử dụng dưới 45 m² so với tổng số căn hộ. – Phòng ngủ trong căn hộ có tiếp xúc bên ngoài. – Chủ đầu tư lắp đặt hệ thống hút mùi bếp trong căn hộ. – Chủ đầu tư lắp đặt hệ thống hút mùi vệ sinh trong căn hộ. – Chủ đầu tư lắp đặt hoàn thiện hệ thống điều hòa trong căn hộ. – Chủ đầu tư lắp đặt hệ thống bếp trong căn hộ.	– Tỉ lệ số lượng căn hộ có diện tích sử dụng dưới 45 m² so với tổng số căn hộ. – Phòng ngủ trong căn hộ có tiếp xúc bên ngoài. – Chủ đầu tư lắp đặt hệ thống hút mùi bếp trong căn hộ. – Chủ đầu tư lắp đặt hệ thống hút mùi vệ sinh trong căn hộ.	– Tỉ lệ số lượng căn hộ có diện tích sử dụng dưới 45 m² so với tổng số căn hộ
8	Tiêu chí tối thiểu	– Tuân thủ QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. – Tuân thủ QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. – Tuân thủ QCXDVN 05:2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam nhà ở và công trình công cộng – An toàn sinh mạng và sức khỏe. – Tuân thủ QCVN 06:2022/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình. – Tuân thủ QCVN 09:2017/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả. – Tuân thủ QCVN 12:2014/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về hệ thống điện của nhà ở và nhà công cộng. – Tuân thủ QCVN 14:2008/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt. – Tuân thủ các quy chuẩn khác có liên quan đến nhà ở chung cư.

9	Tiêu chí 09: Dịch vụ quản lý vận hành	– Quản lý vận hành tòa nhà. – Dịch vụ vệ sinh khu vực chung. – Dịch vụ an ninh khu vực chung. – Lễ tân tại sảnh tòa nhà. – Mức phí dịch vụ dự kiến trong hợp đồng mua bán. – Bố trí hộp thư của cư dân.	– Quản lý vận hành tòa nhà. – Dịch vụ vệ sinh khu vực chung. – Dịch vụ an ninh khu vực chung. – Lễ tân tại sảnh tòa nhà	– Quản lý vận hành tòa nhà. – Dịch vụ vệ sinh khu vực chung.
10	Tiêu chí 10: Môi trường	– Lưu lượng, áp lực, chất lượng cấp nước. – Khu vực đổ rác; phòng gom, chứa rác tập trung. – Khoang đệm phòng thu rác tập trung. – Vệ sinh định kỳ, xử lý mùi khu vực đổ rác; phòng gom chứa rác – Vòi nước vệ sinh khu vực trong khoang đệm – Thùng chứa và quy định để phân loại rác.	– Lưu lượng, áp lực, chất lượng cấp nước. – Khu vực đổ rác; phòng gom, chứa rác tập trung. – Khoang đệm phòng thu rác tập trung. – Vệ sinh định kỳ, xử lý mùi khu vực đổ rác; phòng gom chứa rác	– Lưu lượng, áp lực, chất lượng cấp nước. – Khu vực đổ rác; phòng gom, chứa rác tập trung.
11	Tiêu chí 11: An ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ	– Trang bị các hệ thống biển báo, thiết bị phòng cháy chữa cháy. – Camera giám sát an ninh khu vực để xe, sảnh, hành lang, cầu thang – Diễn tập phòng cháy chữa cháy. – Vận hành thử hệ thống phòng cháy chữa cháy – Kiểm soát an ninh ra vào.	– Trang bị các hệ thống biển báo, thiết bị phòng cháy chữa cháy. – Camera giám sát an ninh khu vực để xe, sảnh, hành lang, cầu thang. – Diễn tập phòng cháy chữa cháy.	– Trang bị các hệ thống biển báo, thiết bị phòng cháy chữa cháy.
12	Tiêu chí 12: Công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả	– Sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường. – Sử dụng thiết bị sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả. – Thoát nước, xử lý chất thải * Hoặc được chứng nhận của tổ chức cấp chứng nhận công trình xanh trong nước hoặc quốc tế.	– Sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường. – Sử dụng thiết bị sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả. – Thoát nước, xử lý chất thải	– Sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường.
13	Tiêu chí 13: Số hóa và nhà ở thông minh	– Khả năng kết nối của hạ tầng internet có sẵn. – Hệ thống giám sát, điều hành thông minh, tập trung. – Hệ thống thiết bị thông minh trong căn hộ. – Hệ thống phòng cháy chữa cháy thông minh. – Hệ thống thang máy thông minh. – Hệ thống âm thanh thông minh. – Hệ thống giám sát an ninh thông minh. – Hệ thống giám sát an ninh thông minh. – Hệ thống ánh sáng thông minh. – Hệ thống điện nước thông minh.	– Khả năng kết nối của hạ tầng internet có sẵn. – Hệ thống giám sát, điều hành thông minh, tập trung. – Hệ thống thiết bị thông minh trong căn hộ. – Hệ thống phòng cháy chữa cháy thông minh. – Hệ thống thang máy thông minh. – Hệ thống âm thanh thông minh. – Hệ thống giám sát an ninh thông minh.	– Khả năng kết nối của hạ tầng internet có sẵn

Mời xem thêm: Quy định mua nhà thay đổi như thế nào từ ngày 1.8.2024

04/08/2024

Quy định mua nhà thay đổi như thế nào từ ngày 1.8.2024

Quy định mới yêu cầu tiền cọc mua nhà hình thành trong tương lai tối đa 5% giá bán, thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng, gồm tiền cọc.

Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại điều 23.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, luật cũng nêu hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.

Dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện kinh doanh khi có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.

Theo các chuyên gia, quy định mới siết việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy, hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản. Bởi, luật hiện hành không quy định về việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Các hợp đồng đặt cọc mua nhà trên giấy đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền cọc tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào. Vì thế, có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.

Luật kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định việc thanh toán khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại điều 25. Trường hợp người mua trả theo tiến độ, lần đầu thanh toán không quá 30% hợp đồng, gồm tiền cọc (quy định cũ không gồm tiền cọc).

Những lần thanh toán sau theo tiến độ xây dựng, nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nếu dự án chưa được cấp sổ, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được bàn giao sổ.

Trường hợp thuê mua nhà ở trên giấy, người mua cũng thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, gồm tiền cọc. Các lần trả tiếp theo tiến độ dự án, tối đa 50% giá trị hợp đồng. Số còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

Như vậy, quy định mới đã giảm tỷ lệ tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua tối đa 50% giá trị hợp đồng, thay vì 70% như hiện nay. Việc này giúp giảm áp lực tài chính của người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Mời xem thêm: Hơn 253.000 giao dịch bất động sản thành công 6 tháng đầu năm 2024

26/07/2024
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản quy định 13 điểm mới có lợi cho nhà đầu tư

Theo chương trình kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV, Quốc hội dự kiến sẽ thông qua hiệu lực của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi vào ngày 1/8/2024, sớm hơn 6 tháng. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, các quy định sửa đổi, bổ sung mới có lợi cho người dân, doanh nghiệp đang được dư luận quan tâm.

LUẬT NHÀ Ở SỬA ĐỔI CÓ 7 ĐIỂM MỚI

Về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Luật Nhà ở đã quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm; quy định chặt chẽ hơn về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; bỏ quy định lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Đối với phát triển nhà ở, Luật Nhà ở đã sửa đổi, bổ sung các quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp phát triển nhà ở. Có thể kể đến các quy định như: Bổ sung quy định các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để làm rõ quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở; bổ sung quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư có quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai, không phải thông qua đấu giá, đấu thầu. Luật Nhà ở cũng thắt chặt hơn việc phát triển nhà ở riêng lẻ để kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân để đảm bảo an toàn, tính mạng cho người dân, phân định rõ các điều kiện đáp ứng về phòng cháy chữa cháy, thiết kế căn hộ để bán, để cho thuê, mua…

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Luật Nhà ở quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng cải tạo lại nhà chung cư. Luật Nhà ở quy định rõ quyền và trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư; việc bố trí kinh phí di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư…

Đáng chú ý, đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH), Luật Nhà ở đã giải quyết được nhiều bất cập cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các địa phương thời gian qua. Cụ thể, liên quan đến việc bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH, Luật Nhà ở năm 2023 quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH hoặc bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH. Như vậy, nghĩa vụ về nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện linh hoạt hơn Luật Nhà ở 2014. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án NOXH được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH, được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất ở (hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án) để xây dựng kinh doanh…

Luật Nhà ở hoàn thiện chính sách liên quan đến việc huy động vốn để phát triển nhà ở.

Luật Nhà ở đã bổ sung quy định về việc chuyển đổi công năng nhà ở để giải quyết các quỹ nhà ở đã đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách, nhưng không đưa vào sử dụng để bảo đảm tối ưu hóa việc quản lý, sử dụng nhà ở, tránh lãng phí nguồn lực chuyển đổi từ nhà ở phục vụ tái định cư sang NOXH; chuyển đổi từ nhà ở công vụ hoặc NOXH khi không còn nhu cầu sử dụng sang nhà ở phục vụ tái định cư; chuyển đổi nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước sang nhà ở công vụ hoặc sang NOXH để cho thuê.

Cuối cùng, Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư, nhằm khắc phục các tranh chấp, khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà chung cư xảy ra trên thực tế thời gian qua.

6 ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT KINH DOANH BĐS SỬA ĐỔI

Luật Kinh doanh BĐS đã giải quyết được vấn đề chồng lấn phạm vi điều chỉnh của Luật với các Luật Đầu tư, Luật Đất đai thời gian qua, nhất là khắc phục các bất cập pháp lý quy định về các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh hay quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS. Luật bảo đảm công khai thông tin BĐS, dự án BĐS trước khi đưa vào kinh doanh; đồng thời, Luật đã hoàn thiện quy định về điều kiện để nâng cao năng lực của cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thị trường BĐS, góp phần lành mạnh thị trường; khắc phục các bất cập về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai thời gian qua, góp phần khơi thông thị trường BĐS, bảo vệ người mua, thuê mua.

Đối với quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, Luật Kinh doanh BĐS đã sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để tạo sự chủ động cho chủ đầu tư, người mua nhà trong các giao dịch về nhà ở.

Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức, Luật Kinh doanh BĐS đã xử lý vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, phát triển đô thị, góp phần khơi thông thị trường BĐS vận hành trên cơ sở hành lang pháp lý rõ ràng, cụ thể, minh bạch.

Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS, Luật Kinh doanh BĐS đã bỏ quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án BĐS được chuyển nhượng; bổ sung quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của Luật Đất đai.

Luật Kinh doanh BĐS cũng đã bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng điều kiện hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, nhằm minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa các hoạt động môi giới, giao dịch BĐS và đảm bảo chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có cơ sở pháp lý rõ ràng, đồng bộ để thực hiện các giao dịch BĐS thông suốt.

Ngoài ra, về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS, Luật Kinh doanh BĐS đã bổ sung các quy định mới bảo đảm tính pháp lý đối với việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan, nhằm công khai, minh bạch thị trường, khắc phục các bất cập pháp lý thời gian qua và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS./.

Mời xem thêm: Đề xuất đưa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS vào thực tiễn từ 1/7/2024

17/06/2024
Đề xuất đưa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS vào thực tiễn từ 1/7/2024

Các Bộ, ngành liên quan đang đề xuất cho phép Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng so với quyết định cũ.

Chiều 2/5, Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng so với quyết định cũ.

Trước đó, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023, dự kiến có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025. Theo dự thảo nghị quyết vừa được Bộ Tư pháp công bố, Chính phủ đề xuất cho phép hai luật này có hiệu lực sớm 6 tháng.

Theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ có trách nhiệm khẩn trương ban hành văn bản quy phạm pháp luật để quy định chi tiết các nội dung được giao trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở bảo đảm có hiệu lực thi hành đồng thời với thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương khẩn trương ban hành văn bản quy phạm pháp luật để quy định chi tiết các nội dung được giao trong 2 Luật.

Đặc biệt, Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Đại biểu Quốc hội trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, giám sát việc thực hiện Nghị quyết này.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở là 2 đạo luật quan trọng trong đời sống chính trị, kinh tế – xã hội, đặc biệt là trong việc thực thi chủ trương, chính sách đảm bảo an sinh xã hội của đất nước, giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản, có tác động trực tiếp đến nhu cầu sinh sống của các tầng lớp nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều Luật khác có liên quan, trong đó có Luật Đất đai.

Thông qua các cơ chế, chính sách về nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành sẽ tạo được hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, thuận lợi, hiệu quả để vận hành, hoạt động; góp phần thúc đẩy tăng trưởng, phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Do đó, Bộ xây dựng đánh giá việc có hiệu lực sớm của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ góp phần phát huy nguồn lực đồng bộ từ nhà ở, bất động sản, đất đai góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, hội nhập quốc tế sâu rộng, từng bước hiện thực hóa mục tiêu cuộc cách mạng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đề ra; kịp thời đáp ứng mong mỏi và nguyện vọng của doanh nghiệp, nhân dân.

Đầu tháng 4 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ được giao tập trung xây dựng, ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp thẩm quyền ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, bảo đảm đủ điều kiện để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho phép thi hành sớm 3 luật này.

Bộ Xây dựng khẳng định đang tập trung mọi nguồn lực để xây dựng văn bản quy định chi tiết thi hành luật, trình Bộ Tư pháp thẩm định

02/05/2024
Quy định về đất xây dựng khu chung cư theo Luật Đất đai 2024

Điều 197 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định về đất xây dựng khu chung cư.

Cụ thể, đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư và đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.

Bên cạnh đó, tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư. Cụ thể như sau:

(1) Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.

(2) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

(3) Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:

(i) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

(ii) Quyền sử dụng đất quy định tại (i) là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại (i) theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.

(iii) Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại (2) phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại (i).

Mời xem thêm: Đẩy các kênh bơm vốn cho thị trường bất động sản

25/04/2024
Điều kiện sang tên sổ đỏ thay đổi từ 2025

Từ ngày 1/1/2025, điều kiện sang tên sổ đỏ sẽ có sự thay đổi. Dưới đây là nội dung chi tiết như sau

Thế nào là sang tên sổ đỏ, sổ hồng?

Sang tên sổ đỏ, sổ hồng là cách người dân gọi đối với thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều kiện sang tên sổ đỏ, sổ hồng từ 1/1/2025

+ Điều kiện đối với bên chuyển nhượng, tặng cho

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được sang tên sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có sổ đỏ, sổ hồng trừ trường hợp: thừa kế quyền sử dụng đất; chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp sổ đỏ, sổ hồng nhưng chưa được cấp sổ thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Thứ hai, đất không có tranh chấp/tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định, phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự.

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm điều kiện quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời sẽ không được chuyển nhượng.

+ Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định 3 trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

Thứ ba, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Mời xem thêm: Hai điều quan trọng của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ngay từ ngày 1/4

22/04/2024
Bất động sản nghỉ dưỡng đang lấy đà phục hồi

Các dự án giao thông quan trọng cả ở khu vực phía Bắc và phía Nam đang được đẩy mạnh triển khai, kết nối các vùng kinh tế trọng điểm, đang tạo đà phục hồi tích cực cho thị trường bất động sản (BĐS) và phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng nói riêng.

Động lực từ hạ tầng

Bước sang năm 2024 với sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ, trong việc tháo gỡ khó khăn và đẩy nhanh tiến độ giải ngân dự án đầu tư công, đặc biệt là những dự án về hạ tầng giao thông kết nối các vùng kinh tế trong điểm, như: Sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Bắc Nam, các tuyến đường vành đai tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, cao tốc các tỉnh phía Nam kết nối trục ngang Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3 (TP Hồ Chí Minh)… tạo động lực chung cho toàn nền kinh tế.

Phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng đang được hưởng lợi từ việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công đối với dự án hạ tầng giao thông, giúp cho việc xây dựng các sản phẩm du lịch đa dạng hơn. Những điểm đến quen thuộc như: Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phú Yên, Khánh Hòa, Phú Quốc… khi chính quyền địa phương đang chú trọng vào những dự án hạ tầng giao thông, thì nhà đầu tư cũng tích cực hoạch định lại chiến lược để tái khởi động những dự án đã được cấp phép trước đây.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng tập trung vào việc xây dựng các gói sản phẩm mới, ưu tiên hoạt động lưu trú – nghỉ dưỡng, kết hợp chăm sóc sức khỏe (wellness) hay du lịch trị liệu (medical tourism) để đáp ứng nhu cầu và thu hút thêm lượng khách trong nước cũng như quốc tế. Đặc biệt, tại đô thị lớn (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh) các chủ đầu tư còn đang tập trung vào những sản phẩm hạng sang để phục vụ nhóm khách công vụ kết hợp nghỉ dưỡng và phân khúc khách sạn trung cao cấp (midscale – upper midscale hotel) cũng ghi nhận tốc độ tăng trưởng tốt ở địa điểm gần khu công nghiệp.

“Việc Chính phủ đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công, tập trung cho những công trình giao thông trọng điểm trên địa bàn cả nước, đang tạo ra động lực tích cực thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS nói chung và phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng nói riêng. Bởi BĐS luôn gắn liền với hạ tầng, chỉ nhưng nơi có hạ tầng tốt thì mới thu hút nhà đầu tư” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Phục hồi nhờ chính sách được khơi thông

Cũng theo đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam, từ cuối quý IV/2023, phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã ghi nhận có sự nhộn nhịp trở lại bởi những dự án quy mô lớn, được chủ đầu tư chạy rumor (dự kiến) hay các chương trình kick off… mà trong suốt thời gian dài, từ khi xảy ra dịch Covid-19 không được triển khai.

Tuy nhiên, về cơ bản đến thời điểm này phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang tạo đà phục hồi, thị trường đi ngang, một số dự án mới có giá chào bán cụ thể như: Dự án The Ocean Villas Quy Nhơn giá bán biệt thự, liền kề dao động khoảng 33,33-44,58 triệu đồng/m²; Dự án Green Center – Làng sinh thái golf Tây Sài Gòn giá bán biệt thự, liền kề dao động khoảng 32,5 – 44,67 triệu đồng/m²…

Tuy nhiên, theo đánh giá từ các chuyên gia, quan trọng hơn cả là thị trường BĐS đã được “cởi trói” sau khu những dự án luật sửa đổi, bổ sung (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai) được Quốc hội thông qua. Đáng chú ý, ngay sau khi các dự án luật được thông qua, trong thời gian chờ đợi chính thức có hiệu lực thi hành, ngay từ đầu năm 2024 các bộ, ngành liên quan đã có nhiều văn bản hướng dẫn địa phương thực hiện giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Cụ thể, đối với phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, Bộ TN&MT có công văn gửi các địa phương đề nghị rà soát, cấp sổ đỏ cho condotel, officetel… theo đúng quy định. Bởi có số lượng lớn căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ (officetel)… chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, không chỉ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân mà còn tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi, tăng trưởng trở lại của thị trường BĐS.

“Thời gian qua, rất nhiều các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn được phê duyệt đầu tư, nhưng những vướng mắc về pháp lý liên quan đến đất đai, xây dựng, bảo vệ môi trường… đã tạo ra thách thức cho những dự án này. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá cao việc Chính phủ Việt Nam quyết liệt chỉ đạo giải quyết triệt để một số vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các dự án BĐS nghỉ dưỡng, điều này sẽ cởi được “nút thắt” để giúp chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai đầu tư, hoàn thành tiến độ cam kết, tạo động lực quan trọng để thị trường phục hồi trở lại” – Giám đốc Savills Hotels Việt Nam Mauro Gasparotti phân tích.

Mời xem thêm: Lãi suất cho vay giảm, kích thích nhu cầu mua bất động sản

27/03/2024
Chi phí cơ hội trong đầu tư bất động sản là gì?

Khi nói đến mọi lĩnh vực đầu tư, nhất là trong đầu tư Bất động sản, chúng ta không thể không nhắc đến một yếu tố khá quan trọng đó là chi phí cơ hội. Vậy chi phí cơ hội trong đầu tư Bất động sản là gì? Bài viết này sẽ giải thích thuật ngữ chi phí cơ hội và cách tính chi phí cơ hội để các nhà đầu tư mới luôn có thể đưa ra quyết định đầu tư bất động sản tốt nhất.

Chi phí cơ hội là gì?

Hãy bắt đầu bằng cách giải thích chính xác định nghĩa chi phí cơ hội. Chi phí cơ hội thể hiện những lợi ích mà một cá nhân, nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp sẽ bỏ lỡ khi lựa chọn phương án này thay vì phương án khác. Việc tính toán chi phí cơ hội giúp các nhà đầu tư có thể so sánh và chọn lựa một khoản đầu tư tốt nhất.

Cách tính chi phí cơ hội

Giả sử bạn đang có hai sự lựa chọn đầu tư, tạm gọi là khoản đầu tư A và khoản đầu tư B. Công thức để tính toán chi phí cơ hội là tỷ lệ lợi nhuận từ khoản đầu tư A so với lợi nhuận bạn thu được từ khoản đầu tư B.

Chi phí cơ hội = Lợi nhuận khoản đầu tư A / Lợi nhuận khoản đầu tư B

Một nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng công thức rất đơn giản này để đưa ra quyết định sáng suốt trong các tình huống khác nhau. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng bạn nên tính đến một số yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định đầu tư và tính toán chi phí cơ hội. Chúng bao gồm các mục tiêu đầu tư của bạn, rủi ro liên quan đến từng phương án, cũng như mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Hãy xem các ví dụ dưới đây để hiểu rõ hơn cách tính chi phí cơ hội khi đầu tư vào bất động sản.

Ví dụ về chi phí cơ hội trong đầu tư bất động sản

#1. Đầu tư vào bất động sản so với để tiền trong tài khoản tiết kiệm

Khi bắt đầu hành trình trở thành nhà đầu tư bất động sản, bạn sẽ nhận ra có rất nhiều quyết định quan trọng cần phải đưa ra. Một số nhà đầu tư mới bắt đầu cảm thấy khó lựa chọn và không biết phải bắt đầu từ đâu nên quyết định không đầu tư. Tuy nhiên, điều này có thể khiến họ bỏ lỡ những cơ hội đầu tư bất động sản tuyệt vời nhất chỉ vì quá phân vân giữa các sự lựa chọn.

Hãy thử tính toán chi phí cơ hội trong trường hợp này. Giả sử, có một bất động sản tiềm năng trị giá 3 tỷ đồng. Trùng hợp là bạn cũng đang có 3 tỷ đồng đang để trong tài khoản tiết kiệm và bạn suy nghĩ đến việc có nên đầu tư căn nhà đó hay không. Ước tính rằng tài sản có thể tạo ra tổng thu nhập từ việc bán lại khi giá lên trong 5 năm là 8 tỷ đồng. Nếu tiếp tục giữ khoản tiền này trong tài khoản tiết kiệm thì ước tính khoảng 5 năm nữa bạn sẽ có được khoảng 4 tỷ đồng. Chi phí cơ hội trong trường hợp này là 8 tỷ / 4 tỷ = 2. Điều này có nghĩa là nếu bạn không đầu tư bất động sản, bạn đã bỏ lỡ khoản lợi nhuận có thể kiếm được từ đầu tư bất động sản cao hơn gấp 2 lần so với lợi nhuận từ tiết kiệm.

#2. Vị trí số 1 so với vị trí số 2

Một trong những yếu tố đầu tiên mà nhà đầu tư bất động sản cần phải xem xét đó là vị trí của bất động sản. Vị trí của một bất động sản tác động rất lớn đến lợi nhuận mà bạn có thể kiếm được từ khoản đầu tư. Các yếu tố khác như nhu cầu thuê/mua, tăng trưởng việc làm, điều kiện thị trường,… luôn có sự khác nhau giữa các vị trí khác nhau. Điều này giải thích tại sao bất động sản có sự khác biệt rất lớn về giá cả giữa các khu vực, quận huyện, tỉnh và thành phố khác nhau.

Chẳng hạn, bạn đang xem xét hai bất động sản ở hai quận khác nhau. Bất động sản đầu tiên nằm ở vị trí số 1, trung tâm nội đô, với giá rao bán là 20 tỷ đồng. Một bất động sản khác nằm ở vị trí số 2, cách trung tâm thành phố 8km, được rao bán với giá là 10 tỷ đồng. Cả hai bất động sản đều có diện tích ngang nhau, số phòng ngủ và phòng tắm tương đương nhau. Trong trường hợp này, chi phí cơ hội phải tính toán sẽ là lợi nhuận mà bạn có thể kiếm được từ tài sản nằm ở một vị trí rất đẹp so với lợi nhuận mà bạn kiếm được từ bất động sản ở vị trí không quá thuận lợi. Đương nhiên, ngoài việc tính toán chi phí cơ hội, bạn phải cân nhắc vốn đầu tư ban đầu, vì trong trường hợp này số vốn để sở hữu một trong hai bất động sản này là khác nhau

#3. Cho thuê dài hạn và cho thuê ngắn hạn

Các nhà đầu tư cũng có thể sử dụng công thức tính chi phí cơ hội để xem liệu họ nên cho thuê bất động sản dài hạn hay cho thuê ngắn hạn. Giả sử bạn đang sở hữu của một bất động sản, với giá mua ban đầu là 3 tỷ đồng. Nếu bạn cho thuê dài hạn, thì tài sản đó ước tính có thể mang lại cho bạn 10 triệu đồng mỗi tháng và 120 triệu đồng/năm. Trong khi đó, nếu bạn cho khách du lịch thuê ngắn hạn, thì tài sản đó ước tính có thể mang lại cho bạn 180 triệu đồng/năm.

Mặc dù bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn với chiến lược đầu tư ngắn hạn, nhưng bạn vẫn quyết định chọn cách cho thuê dài hạn vì đây là hình thức đầu tư an toàn hơn và bạn không thể chấp nhận rủi ro cao hơn khi cho thuê ngắn hạn.

Chi phí cơ hội của khoản đầu tư này là 180 triệu đồng/120 triệu đồng = 1,5. Điều này có nghĩa là bạn đã bỏ qua cơ hội kiếm được khoản lợi nhuận cao hơn 1,5 lần so với hiện tại.

Tóm lại, biết cách tính toán chi phí cơ hội và xem xét tỷ lệ giữa các lựa chọn sẵn có là điều quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Mặc dù đây là một thước đo đơn giản, nhưng bạn nên tính toán chi phí cơ hội trong quá trình cân nhắc ưu và nhược điểm của các khoản đầu tư.

07/12/2023
Căn hộ workstation – Giải pháp lý tưởng cho không gian làm việc
Trong những năm gần đây, xu hướng làm việc từ xa ngày càng phổ biến, kéo theo nhu cầu về không gian làm việc tại nhà cũng tăng cao. Căn hộ workstation là một giải pháp lý tưởng đáp ứng nhu cầu này.

Căn hộ workstation là gì?

Căn hộ workstation là loại căn hộ được thiết kế riêng biệt dành cho mục đích làm việc. Căn hộ này thường có diện tích từ 30-50m2, được bố trí đầy đủ các tiện nghi cần thiết cho việc làm việc như: bàn làm việc, ghế ngồi, tủ đựng đồ, máy tính,…

Căn hộ workstation thường được đặt tại các khu vực trung tâm, thuận tiện cho việc đi lại và giao thương. Ngoài ra, các căn hộ này cũng được xây dựng với thiết kế hiện đại, sang trọng, tạo cảm hứng làm việc cho người sử dụng.

Các tiện nghi trong căn hộ workstation
- Bàn làm việc: Bàn làm việc rộng rãi, thoải mái là thiết bị không thể thiếu trong một căn hộ workstation. Bàn làm việc cần được thiết kế phù hợp với nhu cầu sử dụng, có ngăn kéo, không gian để máy tính và các vật dụng cần thiết khác.
- Ghế ngồi: Ghế ngồi cũng rất quan trọng, cần chọn loại ghế có độ êm ái và đủ điều chỉnh chiều cao để ngồi làm việc thoải mái trong nhiều giờ liền.
- Tủ đựng đồ: Tủ đựng đồ giúp ngăn nắp các vật dụng cá nhân và làm việc. Có thể bố trí tủ treo quần áo và tủ để hồ sơ, tài liệu.
- Các thiết bị điện tử: Máy tính, máy in, điện thoại là những thiết bị không thể thiếu. Ngoài ra, có thể bổ sung thêm quạt, điều hòa, ti vi giải trí…
Vị trí của căn hộ workstation
- Trung tâm thành phố: Các căn hộ workstation thường nằm ở khu vực trung tâm thành phố, gần các tòa nhà văn phòng, công ty. Điều này rất thuận tiện cho giao thương và đi lại.
- Gần trạm giao thông công cộng: Căn hộ gần ga tàu điện ngầm, bến xe buýt giúp di chuyển dễ dàng mà không cần phương tiện cá nhân.
- Khu dân cư sầm uất: Một số căn hộ workstation nằm trong các khu chung cư, cũng rất thuận tiện sinh hoạt và mua sắm.
Ưu điểm của căn hộ workstation

Căn hộ workstation có nhiều ưu điểm vượt trội so với các không gian làm việc khác như:

Tiện nghi, hiện đại
- Được trang bị đầy đủ các tiện nghi làm việc chuyên nghiệp như bàn ghế văn phòng, tủ đựng tài liệu, máy tính, wifi…
- Thiết kế hiện đại, sang trọng, làm việc thoải mái và hứng khởi hơn.
- Có thể tùy chỉnh trang trí theo phong cách riêng để phù hợp với cá tính.
Tiết kiệm chi phí
- Giá thuê căn hộ workstation thường rẻ hơn so với giá thuê văn phòng chuyên dụng.
- Tiết kiệm chi phí đi lại và ăn uống trưa so với làm việc tại công ty.
- Không tốn kém chi phí cho trang phục văn phòng đắt đỏ.
Thoải mái, riêng tư
- Có không gian riêng tư, yên tĩnh để tập trung làm việc.
- Có thể thoải mái mặc đồ ngủ làm việc, không bị ràng buộc về trang phục.
- Cân bằng cuộc sống và công việc tốt hơn, không mất thời gian di chuyển đến công ty.
Phù hợp với đối tượng nào?

Căn hộ workstation phù hợp với các đối tượng sau:

Doanh nhân, chuyên gia tự do
- Cần không gian làm việc chuyên nghiệp nhưng linh hoạt.
- Thường xuyên phải tiếp khách hoặc họp online.
- Cần sự riêng tư và thoải mái hơn so với văn phòng công ty.
Người làm việc tại nhà
- Không có không gian làm việc riêng tại nhà.
- Gia đình đông người khó tập trung.
- Muốn tách biệt công việc và cuộc sống cá nhân.
Sinh viên, học sinh
- Cần không gian học tập và làm việc riêng.
- Muốn tránh sự xao nhãng tại nhà.
- Cần không gian làm việc nhóm tiện nghi.
Cách lựa chọn căn hộ workstation

Khi lựa chọn căn hộ workstation, cần lưu ý một số yếu tố sau:

Vị trí
- Gần trung tâm thành phố, khu vực văn phòng.
- Dễ dàng đi lại bằng các phương tiện công cộng.
- Có các tiện ích xung quanh như siêu thị, nhà hàng, quán cà phê…
Diện tích
- 30-50 m2 là diện tích lý tưởng cho căn hộ workstation.
- Căn hộ rộng hơn sẽ thoải mái hơn nhưng chi phí cao.
- Căn hộ nhỏ hơn vẫn đáp ứng được nhu cầu cơ bản.
Tiện nghi
- Đảm bảo có đầy đủ tiện nghi cần thiết như điện nước, wifi, máy lạnh…
- Có không gian làm việc và nghỉ ngơi riêng biệt.
- Có chỗ để xe, thang máy tiện lợi.
Giá cả
- So sánh giá thuê căn hộ tương đương tại các khu vực khác nhau.
- Chọn căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của bạn.
- Cân nhắc chi phí đi kèm như phí quản lý, điện nước.
Một số mẫu căn hộ workstation đẹp

Dưới đây là một số mẫu căn hộ workstation đẹp, được thiết kế hiện đại và sang trọng:

Căn hộ workstation với thiết kế hiện đại

Căn hộ workstation này được thiết kế với tông màu trắng chủ đạo, tạo cảm giác rộng rãi và thoáng mát. Căn hộ được bố trí đầy đủ các tiện nghi cần thiết cho việc làm việc như: bàn làm việc, ghế ngồi, tủ đựng đồ, máy tính,…

Căn hộ workstation với thiết kế tối giản

Căn hộ workstation này được thiết kế với phong cách tối giản, tạo cảm giác gọn gàng và ngăn nắp. Căn hộ được sử dụng các gam màu trung tính, kết hợp với các vật dụng nội thất đơn giản, mang lại cảm giác thoải mái và thư thái cho người sử dụng.

Căn hộ workstation với thiết kế mộc mạc

Căn hộ workstation này được thiết kế với phong cách mộc mạc, tạo cảm giác ấm cúng và gần gũi. Căn hộ được sử dụng các vật liệu gỗ tự nhiên, kết hợp với các chi tiết trang trí đơn giản, mang lại cảm giác thân thiện và gần gũi cho người sử dụng.

Kết luận

Căn hộ workstation là một giải pháp lý tưởng đáp ứng nhu cầu về không gian làm việc tại nhà. Với nhiều ưu điểm vượt trội, căn hộ workstation đang ngày càng được nhiều người lựa chọn.
08/11/2023
Giai đoạn 2023-2025 nên đầu tư vàng, trái phiếu, bất động sản hay gửi tiết kiệm?

Những tháng còn lại của năm 2023 và năm 2024 sẽ là giai đoạn nhiều thách thức song cũng có không ít cơ hội đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Theo các chuyên gia, có 5 kênh được đánh giá là an toàn, hiệu quả và dễ thực hiện mà nhà đầu tư có thể cân nhắc trong thời gian tới.

Theo các chuyên gia, có 5 kênh được đánh giá là an toàn, hiệu quả và dễ thực hiện mà nhà đầu tư có thể cân nhắc trong thời gian tới.

So sánh hiệu quả đầu tư vào bất động sản so với các kênh đầu tư phổ biến khác như gửi tiết kiệm, chứng khoán, trái phiếu và ngoại tệ.

Trên thực tế, việc đầu tư vào lĩnh vực nào sẽ phụ thuộc chủ yếu vào tình hình tài chính, kiến thức, kinh nghiệm và khẩu vị rủi ro của từng cá nhân, không có một công thức chung nhất cho toàn bộ các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo Báo cáo nghiên cứu “Thị trường bất động sản Việt Nam: Hành trình vượt bão và động lực phục hồi”, do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam vừa công bố đã đưa ra một số gợi ý giúp nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn kênh đầu tư trong những tháng cuối năm 2023 và năm 2024 như sau:

Thứ nhất, kênh gửi tiết kiệm tại các ngân hàng. Trong những năm qua, đây là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả, đem lại lãi suất cao, dễ thực hiện đối với tất cả các nhà đầu tư.

Dự báo, đây vẫn là kênh đem lại lợi nhuận ở mức khá, an toàn so với các kênh đầu tư khác trong năm 2023; trong bối cảnh những rủi ro, bất định từ môi trường vĩ mô quốc tế vẫn chưa chấm dứt.

Thứ hai, kênh đầu tư vàng. Trong năm vừa qua, tỷ suất sinh lời của kênh đầu tư này chỉ ở mức trung bình, không thực sự hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác. Đây là kênh đầu tư phụ thuộc nhiều vào tình hình quốc tế, đặc biệt là tình hình căng thẳng tại Ukraine, cũng như động thái của Ngân hàng Trung ương các nước và các biến động trên thị trường tài chính, tiền tệ quốc tế.

Nếu các yếu tố trên diễn biến căng thẳng, phức tạp hơn, sẽ tác động mạnh hơn đến thị trường tài chính. Khi đó, vàng sẽ nổi lên là kênh trú ẩn an toàn, ổn định.

Tuy nhiên, cần lưu ý, rủi ro đối với kênh đầu tư vàng là rất lớn và đây không dành cho số đông nhà đầu tư.

Đặc biệt, trong bối cảnh giá vàng trong nước không thực sự liên thông với thị trường quốc tế, rủi ro sẽ càng lớn hơn; nhất là khi thị trường tài chính có biến động mạnh, giá vàng biến động mạnh, nhanh, thậm chí theo giờ.

Đồng thời, việc Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chính sách ổn định thị trường, kiên định mục tiêu giảm tình trạng vàng hóa trong nền kinh tế, do đó, sẽ giảm mức hấp dẫn của kênh đầu tư vàng.

Vì vậy, tùy khẩu vị, nhà đầu tư có thể cân nhắc, phân bổ một phần vừa phải đối với kênh đầu tư vàng này.

Thứ ba, kênh đầu tư trái phiếu, trong thời gian qua, các vụ việc trên thị trường này cho thấy rủi ro của kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là khá lớn.

Chính vì vậy, Chính phủ đã có nhiều động thái siết chặt hoạt động phát hành TPDN, giúp thị trường trở nên an toàn, phát triển bền vững hơn về dài hạn như: Ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP bổ sung, sửa đổi một số nội dung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP; đồng thời quyết liệt xử lý những vi phạm liên quan đến phát hành TPDN.

Về dài hạn, đây vẫn là kênh đầu tư đáng để cân nhắc, song kênh đầu tư này không phù hợp với phần đông các nhà đầu tư trên thị trường; chủ yếu thích hợp với các nhà đầu tư có kiến thức, kinh nghiệm trên thị trường tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và đa dạng hóa được danh mục đầu tư.

Thứ tư, kênh đầu tư cổ phiếu. Nhìn chung, đây vẫn là kênh đầu tư nên được xem xét, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô năm 2023 và tình hình doanh nghiệp được dự báo tích cực (GDP dù tăng thấp hơn năm 2022 song vẫn ở mức khá, lạm phát được kiểm soát; tình hình sản xuất – kinh doanh, khả năng sinh lời của doanh nghiệp cũng tương đối khả quan). Các đợt điều chỉnh vừa qua khiến mức giá của các cổ phiếu đã về mức hấp dẫn, đặc biệt để đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, cần lưu ý tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp có thể vẫn gặp nhiều khó khăn, chủ yếu do tác động tiêu cực từ môi trường quốc tế, làm giảm đơn hàng; khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn và lãi suất đứng ở mức cao, tác động đến tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Do đó, tương tự như thị trường trái phiếu, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, cần thực sự chuyên nghiệp, tuân thủ nguyên tắc đầu tư; đồng thời đòi hỏi cần có kiến thức về thị trường tài chính, cũng như có khả năng phân tích tình trạng hoạt động của doanh nghiệp.

Thứ năm, thị trường bất động sản. Trong thời gian qua, thị trường bất động sản chững lại do một số khó khăn, vướng mắc mà nổi cộm nhất là vấn đề về pháp lý và khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Chính phủ, các bộ, ngành đã nỗ lực hoàn thiện môi trường pháp lý liên quan đến ngành; đặc biệt là việc đang hoàn thiện sửa 3 bộ luật quan trọng nhất, chi phối trực tiếp hoạt động ngành, dự kiến sẽ trình và được Quốc hội thông qua năm 2023; đồng thời, thực thi các giải pháp lành mạnh, minh bạch hóa thị trường, quyết liệt xử lý các vụ việc vi phạm trong thời gian qua.

Để hỗ trợ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng và yêu cầu các tổ chức tín dụng nỗ lực giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, nhằm đồng hành cùng người dân và doanh nghiệp vượt qua khó khăn, trong đó hỗ trợ người mua nhà và các dự án bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện về pháp lý, có khả năng trả nợ,…

Đây là điều được thực hiện kiên định, quyết liệt, rất tích cực cho thị trường, bởi chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn do chủ đầu tư tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn; nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn do với mức lãi suất thấp hơn, chắc chắn sẽ thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm, giao dịch bất động sản của khách hàng; tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản.

Trong thời gian qua, hình thành tâm lý “chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp”, làm thanh khoản thị trường giảm sút.

Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, dự báo tình trạng trên sẽ giảm dần và tâm lý nhà đầu tư sẽ tích cực hơn. Do đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi từ quý II/2024.

So với đầu năm, lãi suất cho vay hiện đã giảm 1,5 – 2%, nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi và kỳ vọng tiếp tục giảm nhẹ trong thời gian tới.

Tuy nhiên, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam lưu ý, tác động của việc giảm lãi suất sẽ phân hóa giữa các chủ đầu tư, dự án khác nhau.

Theo đó, các chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai thành công nhiều dự án, có năng lực tài chính lành mạnh; các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch, vị trí đẹp… sẽ có nhiều lợi thế hơn, được các ngân hàng ưu tiên giảm lãi suất và được khách hàng quan tâm, lựa chọn nhiều hơn.

Đối với các nhà đầu tư, nếu điều kiện tài chính của nhà đầu tư lành mạnh, triển vọng thị trường tích cực, nhà đầu tư có thể xem xét sử dụng tỷ lệ đòn bẩy 60-70% (vốn tự có) và 30-35% (vốn vay) vì hiện nay điều kiện thị trường biến đổi quá nhanh, khó lường, chúng ta sẽ không thể lường trước, đặc biệt trong thời gian dài 10-20 năm nữa.

Báo cáo cũng được ra lời khuyên, trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư bất động sản có thể xem xét, nên tập trung vào nhu cầu thực như: Phân khúc chung cư, nhà ở riêng lẻ phục vụ nhu cầu để ở, kinh doanh, cho thuê hoặc để đầu tư dài hạn.

“Tựu chung lại, việc chọn lựa kênh đầu tư phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro và khả năng tài chính của từng nhà đầu tư. Trong bất cứ hoàn cảnh nào, tại từng thời điểm, các nhà đầu tư cần giữ nguyên tắc phân bổ nguồn vốn của mình vào các kênh khác nhau, không “bỏ trứng vào một giỏ” để phân tán rủi ro”, báo cáo nhấn mạnh.

Theo: thitruongtaichinhtiente.vn

Mời xem thêm:Tiền vẫn ồ ạt đổ chảy vào kinh doanh BĐS: Ngân hàng bơm thêm 186.000 tỷ, chiếm hơn 28% tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế

26/10/2023