Category: Tin thị trường

Hiện nay, dòng người Hàn Quốc đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam đang tăng lên mỗi năm. Nhu cầu nhà ở, không gian làm việc và giải trí cho nhóm khách này cũng theo đó tăng lên. Ví dụ ở nhóm mặt bằng văn phòng cho thuê, mô hình làm việc hybrid (cả online và offline) là xu hướng chủ yếu trong thị trường cho thuê, và nhóm khách thuê đến từ ngành công nghệ và công nghệ sinh học đang tăng lên. Những con phố công sở (nơi tập trung nhiều tập đoàn, công ty) sẽ thu hút người thuê chuyển tới để tìm được giá thuê tốt nhất.

Còn tăng trưởng kinh tế, giá bất động sản sẽ còn tăng

Đầu tư bất động sản là một kênh đầu tư được ưa thích, hầu hết ở các nước trên thế giới. Ở Hàn Quốc hay các quốc gia đã phát triển, chứng khoán hay trái phiếu không mấy được ưa chuộng như bất động sản. Trong khi chứng khoán là kênh đầu tư có nhiều biến động, nhiều người vẫn tin rằng, đầu tư vào bất động sản là bài toán đầu tư “chắc thắng”, kể cả dù không có lãi ngay thì họ cũng chỉ cần giữ chắc tài sản của mình, sớm muộn gì giá cũng sẽ tăng.

Trong những năm vừa qua, lãi suất rất thấp nên người dân Hàn Quốc đầu tư vào bất động sản càng nhiều, trong đó có chung cư cao cấp, khiến giá cả tăng lên, cho tới tận khoảng quý 2 hoặc 3 của năm ngoái, giá bất động sản mới chững lại. Người Hàn Quốc thích sống ở chung cư hơn nhà đất nên thị trường chung cư ở đây rất phát triển. Đáp ứng nhu cầu của người dân, thị trường cũng có nhiều sản phẩm nhưng nhìn chung giá bất động sản Hàn trong những năm vừa qua luôn theo xu hướng tăng lên. Và tôi cho rằng, chỉ cần miễn là còn tăng trưởng kinh tế thì giá bất động sẽ còn tăng.

Không chỉ hấp dẫn với người dân Hàn Quốc, bất động sản Hàn Quốc còn thu hút dòng vốn đầu tư từ nhiều người nước ngoài, chủ yếu là người Trung Quốc và Nhật Bản. Một trong những lợi thế khi mua bất động sản Hàn Quốc đó là họ có quyền sở hữu hoàn toàn và không có bất kỳ cản trở nào dành cho các nhà đầu tư nước ngoài, dù họ mua nhà, hay mua đất, không hề có một sự phân biệt nào.

BĐS cao cấp được định nghĩa bởi tiện ích cao cấp, dịch vụ “may đo”,  vị trí đắc địa 

Như đã nói ở trên, người Hàn Quốc thích ở chung cư vì vậy thị trường chung cư của Hàn Quốc rất đa dạng, không chỉ những sản phẩm bình dân, trung cấp mà cả nhà ở chung cư cao cấp cũng được tập trung phát triển nhiều.

Các sản phẩm cao cấp được định nghĩa bởi những tiện ích cao cấp, những đặc điểm độc lạ và “có 1 không 2”, nằm ở những vị trí độc đắc. Ở đây, chủ đầu tư và quản lý dự án phải làm khách hàng hài lòng bằng việc đem lại các giá trị từ dịch vụ, tiện ích đẳng cấp. Chủ đầu tư cũng phải quan tâm tới việc mang đến những trải nghiệm độc nhất và tạo nên những điểm nhấn về thiết kế, tiện ích. Đây chính là cách tạo nên thành công của một công trình bất động sản cao cấp.

Nhìn chung, phân khúc thị trường bất động sản cao cấp có thể có nhiều thử thách, nhưng nó đem đến cơ hội cho nhà phát triển tạo dựng nên những dự án độc bản và làm thỏa mãn người mua. Bằng việc tập trung vào những yếu tố trên, thị trường bất động sản cao cấp của Việt Nam có thể nắm trọn được phân khúc màu mỡ này.

Trên thực tế, không có bất kỳ một “công thức” cụ thể nào để xây dựng nên những dự án chung cư cao cấp tại Hàn Quốc. Tuy nhiên, có một vài thông tin tổng quát về thị trường bất động sản cao cấp Hàn Quốc mà thị trường bất động sản Việt Nam có thể tham khảo, ví dụ như kỹ thuật xây dựng, vấn đề đảm bảo các tiêu chí về môi trường trong quá trình phát triển dự án và nhiều bài học khác nữa về thiết kế cao cấp, tiện ích tối ưu và dịch vụ hạng sang… Nên đặt các dự án ở các đại đô thị mới, gần trung tâm thành phố lớn và cần đảm bảo các hạ tầng xã hội đi kèm như trường học, bệnh viện, không gian giải trí… Nhìn chung, vị trí dự án và các tiện ích cùng hạ tầng xã hội đi kèm là rất quan trọng.

Những gợi mở cho thị trường bất động sản Việt Nam khi phát triển các khu đại đô thị mới

Nhiều ý kiến của các nhà đầu tư quốc tế cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam rất tiềm năng. Tôi đồng tình với quan điểm đó, nhất là khi nhìn vào tỷ lệ và tốc độ đô thị hóa, người dân đang chuyển dần từ các vùng nông thôn tới thành thị. Hơn nữa, số người dân trong độ tuổi lao động của Việt Nam là rất lớn, nhất là tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh. Đó là một yếu tố quan trọng giúp phát triển thị trường bất động sản.

Một số kinh nghiệm từ BĐS Hàn Quốc để tham khảo cho thị trường Việt Nam

• Về chính sách:

Chính phủ Việt Nam đang thực hiện nhiều chính sách, quy định nhằm vực dậy thị trường bất động sản như cắt giảm thủ tục hành chính, thúc đẩy hợp tác công tư, ưu đãi về thuế…

Tuy nhiên, có những điều đáng quan tâm về chất lượng và hiệu quả của những chính sách này và một vài chuyên gia đề xuất rằng, Chính phủ Việt Nam nên tập trung hơn vào phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông và quy hoạch đô thị nhằm hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

• Về sản phẩm:

Những nhà phát triển bất động sản nên chú tâm vào việc đem đến những sản phẩm đáp ứng nhu cầu và sở thích của khách hàng họ nhắm đến, ví dụ giá cả hợp lý, chung cư chất lượng cao và khu phức hợp kết hợp khu dân cư, kinh tế và chức năng xã hội.

Nhà phát triển cũng nên để tâm đến những xu hướng mới nhất và ứng dụng công nghệ trong khi phát triển các sản phẩm bất động sản, ví dụ hệ thống nhà thông minh, đô thị xanh… Sự phát triển của khu đại đô thị mới cũng phải được cân nhắc cả về vấn đề môi trường và trách nhiệm xã hội.

• Về NĐT phân khúc căn hộ cao cấp:

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng và đúng cách, thẩm định pháp lý trước khi đầu tư vào các chung cư cao cấp, vì thị trường luôn có rủi ro liên quan đến pháp lý mà phần thua thiệt thuộc về người mua.

BĐS Việt Nam luôn nằm trong nhóm thị trường ưu tiên đầu tư hàng đầu của Hàn Quốc

Các nhà đầu tư Hàn Quốc là những nhân tố lớn trong thị trường bất động sản toàn cầu, với những quyết định đầu tư giao động từ 50 triệu đô la Mỹ tới 400 triệu đô la Mỹ. Chỉ riêng trong năm 2019, dòng tiền đầu tư Hàn Quốc vào các dự án bất động sản nước ngoài đã lên tới 17 tỷ đô la Mỹ, khiến Hàn Quốc trở thành đất nước đầu tư mạnh nhất trong châu Á – Thái Bình Dương cho bất động sản ngoại quốc trong năm.

Đối với thị trường Việt Nam, có nhiều người Hàn Quốc đã sở hữu căn chung cư tại các thành phố lớn. Còn có nhiều người Hàn Quốc khác đang mong muốn đầu tư vào Việt Nam, nhưng còn lo ngại về các luật lệ dành cho nhà đầu tư nước ngoài. Nhưng bỏ qua tất cả những luật lệ đó, thì tôi nghĩ Việt Nam vẫn luôn nằm trong nhóm những thị trường ưu tiên đầu tư hàng đầu của đất nước chúng tôi.

Những yếu tố có thể ảnh hưởng tới quyết định đầu tư của người Hàn Quốc có thể bao gồm lãi suất, dòng tiền và khả năng sinh lời. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư còn có thể quan tâm tới vị trí dự án, loại hình dự án (ví dụ như văn phòng, chuỗi cung ứng, bán lẻ, hay khách sạn, khu nghỉ dưỡng) và tầm giá của dự án.

Hiện nay, dòng người Hàn Quốc đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam đang tăng lên mỗi năm. Nhu cầu nhà ở, không gian làm việc và giải trí cho nhóm khách này cũng theo đó tăng lên. Ví dụ ở nhóm mặt bằng văn phòng cho thuê, mô hình làm việc hybrid (cả online và offline) là xu hướng chủ yếu trong thị trường cho thuê, và nhóm khách thuê đến từ ngành công nghệ và công nghệ sinh học đang tăng lên. Những con phố công sở (nơi tập trung nhiều tập đoàn, công ty) sẽ thu hút người thuê chuyển tới để tìm được giá thuê tốt nhất.

Các tổ chức, nhà đầu tư Hàn Quốc đang phân bổ tài sản của họ tại nước ngoài và các quỹ bất động sản đang tăng lên và những thông tin trên có thể là những yếu tố ảnh hưởng tới quyết định đầu tư của họ tại Việt Nam.

Bất động sản (BĐS) vẫn là kênh đầu tư ưa thích, phù hợp với thói quen tích lũy tài sản, khả năng bảo toàn vốn khá tốt so với các kênh đầu tư khác dưới góc nhìn kinh tế học. Bất chấp những khó khăn, dòng tiền đang quay trở lại đầu tư vào lĩnh vực này.

Dòng tiền quay trở lại?

Kể từ năm 2015 đến nửa đầu năm 2022, chính sách tiền tệ tại Việt Nam có sự nới lỏng khá mạnh, tăng trưởng tín dụng luôn xấp xỉ ở mức cao, từ 18 – 20% và mặt bằng lãi suất liên ngân hàng liên tục giảm ở các kỳ hạn. Việc nới lỏng tiền tệ đã hỗ trợ tăng trưởng kinh tế để duy trì mục tiêu đề ra.

Tuy nhiên, việc dòng tiền dễ đi vào thị trường đẩy giá một số tài sản, kênh đầu tư tăng trưởng khá mạnh. Trong vòng 10 năm qua, quy mô thị trường chứng khoán Việt Nam tăng gần gấp bốn lần so với lúc khởi điểm năm 2012, giá trị giao dịch vượt ngưỡng 1 tỷ đô la Mỹ/ngày. Đặc biệt là thị trường BĐS, liên tiếp trong nhiều năm tăng trưởng “nóng”, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm.

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, hệ thống hạ tầng, khu kinh tế, đô thị phát triển mạnh mẽ cả về số lượng lẫn chất lượng, thu nhập của người dân được cải thiện, giá BĐS tăng lên, hoàn toàn phù hợp với nguyên lý kinh tế, thị trường. Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua, giá BĐS tại một số địa phương tăng bất hợp lý, gấp nhiều lần so với giá trị đầu tư thực tế, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Chính sách nới lỏng sau một thời gian dài góp phần gây áp lực lên lạm phát tăng do thừa tiền trong nền kinh tế. Trước các quyết định tăng lãi suất rất mạnh của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), sự lên giá của đồng USD và áp lực lạm phát trong nước, đúng như viễn cảnh được các chuyên gia dự báo, nửa cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ trở lại, để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá.

Chỉ sau một tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu (bắt đầu từ 21/6), Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng. Giai đoạn tiền rẻ thực sự đã qua đi, nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức buộc phải thận trọng hơn nữa với các quyết định rót tiền ra.

Việc thắt chặt chính sách tiền tệ cũng phần nào ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng kinh tế, khi mà DN sẽ hạn chế vay vốn mở rộng sản xuất, kinh doanh do lo ngại rủi ro lãi suất. Sức cầu trong nền kinh tế cũng có thể tăng chậm hơn trong môi trường cung tiền thắt chặt và lãi suất cao hơn.

Với mảng kinh doanh BĐS, cho dù đại diện NHNN đã nhiều lần phát ngôn là cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, những tháng cuối năm 2022, dòng tiền của DN đã suy giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao, các kênh vốn chính của DN còn nhiều khó khăn …

Theo Báo cáo tình hình kinh tế – xã hội tháng 4 và 4 tháng đầu năm 2023 của Tổng cục Thống kê, tính chung 4 tháng đầu năm 2023, số DN rút lui khỏi thị trường là 77.000, tăng 25,1% so với cùng kỳ năm trước; bình quân một tháng có 19.200 DN rút lui khỏi thị trường. Riêng về lĩnh vực BĐS, trong quý 1/2023, số lượng DN thành lập mới giảm mạnh 63,2% so với cùng kỳ năm 2022; số lượng giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý 1/2023, có thêm khoảng 30 – 50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước. Đồng thời, dữ liệu của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, ước lượng số môi giới đang hoạt động trong quý 1/2023 chỉ còn khoảng 30 – 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Ảnh hưởng trực tiếp đến 40 ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… ngành bất động sản lâm nguy là rủi ro lớn đối với kinh tế Việt Nam.

Vì vậy, ngay từ những tháng đầu năm 2023, Chính phủ đã tích cực xây dựng rất nhiều các giải pháp giúp bình ổn kinh tế: Thúc đẩy đầu tư công; Ban hành các gói hỗ trợ, phục hồi và phát triển kinh tế; Nới lỏng dần chính sách tiền tệ; Khuyến khích ngân hàng hạ lãi suất cho vay; Xem xét hành lang pháp lý gỡ khó cho doanh nghiệp…

Đặc biệt để thúc đẩy sản xuất kinh doanh, tạo sinh kế, công ăn việc làm cho người dân…, để kinh tế không lao dốc dốc, DN khốn đốn phá sản, người dân đói kém, Chính phủ đã có hàng loạt động thái tháo gỡ các khó khăn của thị trường BĐS, thị trường trái phiếu DN, các khó khăn của DN trong tiếp cận vốn, thị trường.

Dòng tiền cá nhân liệu có quay lại thị trường BĐS?

Các chuyên gia VARS nhận định, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ đang có dấu hiệu chậm lại. Dự báo đến hết quý 2/2023, khả năng giai đoạn thắt chặt tiền tệ sẽ kết thúc. Tại Việt Nam, chỉ trong tháng 3/2023, NHNN liên tiếp có hai đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ cho DN và nền kinh tế. Sau động thái này, các ngân hàng thương mại đã đồng loạt giảm lãi suất huy động.

Hiện nay, đã có tín hiệu nguồn tiền quay trở lại, lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất 10 – 11%. Tuy nhiên, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường VARS mới phản ứng. Vì 10% là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Chỉ tính trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng (lượng tiền gửi trong quý 4/2022 chiếm tỷ trọng 46%). Trong số gần 900.000 tỷ đồng lượng tiền gửi ròng cả năm qua, cá nhân đóng góp hơn 565.000 tỷ đồng (chiếm 65%).

Theo TS Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), quý 3/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường BĐS hay không. Theo đó, có hai kịch bản xảy ra.

Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường BĐS vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

Ở kịch bản thứ hai, nếu thị trường ấm lên, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 – 7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường BĐS.

Dữ liệu từ cuộc khảo sát của một sàn giao dịch BĐS tại Quảng Ninh đối với nhóm khách hàng thân thiết cũng cho thấy, với các khoản tiết kiệm kỳ hạn 6 – 12 tháng dự kiến sẽ đáo hạn vào quý 3, 4/2023, nếu lãi suất huy động giảm, họ sẽ mang khoản tiền đáo hạn đầu tư vào nhưng kênh lợi nhuận cao hơn kênh gửi truyền thống. Trong đó, ưu tiên đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Ghi nhận của VARS tại các khu vực trên cả nước cho thấy, từ giữa quý 2/2023, nhà đầu tư đã bắt đầu “săn tìm” những mảnh đất màu mỡ với dư địa phát triển lớn. Một số khu vực đã có nhiều tín hiệu khởi sắc rõ nét với lượng giao dịch ghi nhận thành công ngày càng nhiều.