Đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự phục hồi tích cực về mọi mặt. Giá bất động sản tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới từ cao đến rất cao.
Thông tin từ Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services cho thấy, đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã tăng giá ở hầu hết các phân khúc. Giá đất vùng ven có xu hướng tiệm cận giá đất khu vực trung tâm sau khi các thông tin quy hoạch được công bố.
Theo đó, sau khi có thông tin quy hoạch, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 10km đã ghi nhận tốc độ tăng giá từ 10 – 15%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá 38%. Các dự án nằm cách khu vực trung tâm 30km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 35%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 28%.
Tại phía Bắc, giá đất nền các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang đã tăng 20 – 30% so với cùng kỳ năm 2021. Nhiều mặt bằng giá mới được thiết lập sau các đợt đấu giá đất.
Đối với phân khúc chung cư, mức giá cũng đã tăng mạnh so với giai đoạn trước. Tại Hà Nội, giá chung cư đã tăng 4.5% so với quý IV/2021. Mặt bằng giá thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, mặt bằng giá thị trường căn hộ ghi nhận ở mức 64 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% so với quý trước.
Lý giải nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá bất động sản tại hầu hết các phân khúc, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services cho rằng, điều này trước hết đến từ nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm trong khi nguồn cầu vẫn rất lớn.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới ghi nhận ở mức 4.904 căn hộ, tăng 36% theo quý, trong đó, số lượng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại khu Tây (60%), khu Đông (38%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 13.700 căn hộ.
Trong khi đó, nguồn cung mới tại thị trường TP.HCM quý I/2022 ghi nhận ở mức 2.166 căn hộ, giảm 55% so với quý 4/2021, trong đó, tập trung chủ yếu tại Bình Chánh (39%), Thủ Đức (29%), Bình Tân (22%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 4.401 căn hộ.
Số lượng các dự án mở bán mới tại TP.HCM giảm đáng kể trong khi nguồn cung tại Hà Nội vẫn tăng mạnh. Nhiều nguyên nhân dẫn đến nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM giảm, tuy nhiên, vấn đề chính là do quá trình cấp phép cho các dự án mới chậm và quỹ đất hạn chế.
Khi quỹ đất của tại TP.HCM hạn chế làm cho nguồn cung trở nên khan hiếm, mặt bằng giá bất động sản ngày càng leo thang, đi đôi với áp lực hạ tầng do gia tăng dân số và nhu cầu tách khẩu của khu vực này.
Điều này đã phản ánh ở tỷ lệ hấp thụ đang rất tốt khi tỷ lệ bán lũy kế đạt 80% tại Hà Nội và 88% tại TP.HCM.
Đối với các phân khúc khác như đất nền, nhà ở gắn liền với đất tại các dự án, các thị trường ven Hà Nội, cụ thể là Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thanh Hoá, Nghệ An cũng ghi nhận tỷ lệ thanh khoản cao do nguồn cầu lớn. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế bình quân thị trường nằm trong mức khả quan trên 70%, với đa số dự án đang giao dịch đã được mở bán từ các năm trước.
Yếu tố thứ hai theo ông Khôi là sự phát triển của hạ tầng giao thông là điểm nhấn giúp thị trường bất động sản tăng giá. Theo đó, thông tin tích cực từ các gói hỗ trợ của chính phủ, các chính sách nhằm thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng tạo ra triển vọng tích cực cho thị trường bất động sản.
Ông Khôi cho rằng, diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2022 sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. Khu vực miền Bắc tiếp tục là địa phương được hưởng lợi từ các dự án trọng điểm, với nhiều địa phương có kế hoạch đầu tư công cao nhất giai đoạn 2021 – 2025 như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh. Trong năm 2022 sẽ chứng kiến việc đẩy mạnh các hạ tầng vùng ven tại khu vực miền Bắc như Cao tốc Tuyên Quang – Hà Giang, Cao tốc Nội Bài – Bắc Ninh – Hạ Long, Cao tốc Hà Nội – Lào Cai, Cao tốc Vân Đồn – Móng Cái…
Tại phía Nam, các dự án như cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc TP.HCM – Tiền Giang – Bến Tre – Trà Vinh, các dự án nối bờ Đông và bờ Tây như cao tốc Châu Đốc – Cần Thơ – Sóc Trăng, cao tốc Hà Tiên – Rạch Giá – Bạc Liêu cũng sẽ tạo nên các tâm điểm hấp dẫn của thị trường bấy động sản.
Thứ ba, tình trạng lạm phát, cụ thể là sự mất cân bằng cung cầu, chi phí đầu vào tăng thường đẩy giá bất động sản tăng cao. Đây là thời điểm các nhà đầu tư dài hạn hưởng lợi với mức lợi tức cao, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn đang trở nên thận trọng bởi thị trường còn tồn tại rất nhiều biến động.
Ngoài ra, động lực tăng trưởng cho ngành bất động sản nói chung, không chỉ riêng giai đoạn hậu Covid, còn chịu tác động bởi xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cả về số lượng lẫn giá trị tài sản, lượng xe hơi cá nhân đang tăng nhanh cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về một số phân khúc căn hộ cao cấp, Bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền.
Khó xảy ra sốt đất trong năm 2022
Dù thị trường bất động sản đang tăng giá mạnh mẽ trên nhiều phân khúc, song nhận định từ Dat Xanh Services cho rằng, thị trường khó xảy ra sốt đất trong năm 2022.
Điểm lại xu hướng thị trường bất động sản qua các thời kỳ có thể thấy thị trường đã bị xáo trộn bởi 4 lần sốt đất và ba đợt đóng băng xuất hiện từ những năm 1993-1995 và chu kỳ được lặp lại sau mỗi 7 – 8 năm theo một kịch bản.
Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ các bản chất của các đợt sốt giá đã xảy ra như đặc điểm của thị trường hay sự thay đổi của điều kiện hạ tầng thì các lý do để tạo nên sốt đất đã không còn xuất hiện trong năm 2022.
Theo đó, việc Chính phủ và các địa phương đẩy mạnh đầu tư công theo hướng công khai, minh bạch thông tin và kiểm soát chặt chẽ hơn về pháp lý, giao dịch bất động sản sẽ là những yếu tố quan trọng ngăn chặn các cơn sốt đất ảo.
Dù khó xảy ra sốt đất nhưng ông Khôi cho rằng, giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng trên nhiều phân khúc do lạm phát, các nguyên vật liệu tăng giá. Sự phát triển nóng và sốt giá vẫn có thể xảy ra tại nhiều địa phương như đã phân tích ở trên. Do đó, sự thận trọng của các nhà đầu tư là cần thiết nhằm giảm thiểu rủi ro bong bóng bất động sản.
Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, theo vị chuyên gia này, sau nhiều “cú vấp” của thị trường, nhà đầu tư đã trở nên thông minh và nhạy bén hơn.
Các nhà đầu tư chỉ nên tin tưởng vào những sản phẩm được thấy tận mắt, kiểm chứng tận nơi với các tiêu chí quan trọng hàng đầu như vị trí đẹp, pháp lý sạch, chủ đầu tư uy tín, thiết kế đẹp. Sau đó là các yếu tố xanh, ứng dụng công nghệ và đem lại chất lượng sống cao.
Các sản phẩm này dù giá cao vẫn sẽ được ưu tiên vì thanh khoản và tiềm năng lớn. Nhất là trong bối cảnh lạm phát khiến bất động sản trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn.
